K3-krav för BRF – vad regelverket kräver 2026

K3-kraven för en bostadsrättsförening kan sammanfattas kort: fastigheten delas upp i väsentliga komponenter, varje komponent skrivs av efter sin egen nyttjandeperiod, och hela bedömningen dokumenteras så att revisorn kan granska och signera den. Från och med räkenskapsåret 2026 gäller K3 som obligatoriskt regelverk för de föreningar som klassas som större företag enligt årsredovisningslagen. Nedan går vi igenom vad det konkret innebär — krav för krav.

Måste er BRF följa K3 från 2026?

K3 gäller för föreningar som klassas som större företag enligt årsredovisningslagen. Bedömningen bygger på ett samspel av flera faktorer — det är er revisor som avgör vilket regelverk som är tillämpligt för just er förening.

Det enklare alternativet K2 tillåter en schablonmässig avskrivning på hela byggnaden och kräver inte komponentindelning. Övergången från K2 till K3 är ofta det som väcker frågorna om vad regelverket egentligen kräver. Läs mer om vad bytet innebär steg för steg i vår checklista för övergång från K2 till K3.

K3-krav 1: Komponentindelning av fastigheten

Det mest kända kravet i K3 för bostadsrättsföreningar är komponentindelning. En byggnad får inte redovisas som en enda tillgång — den delas upp i de delar som har väsentligt olika nyttjandeperioder.

FAR:s vägledning för komponentindelning i bostadsrättsföreningar pekar ut dessa kategorier som vanligt förekommande:

Stomme & grund
Stamledning värme
Stamledning VA
Fasad
Fönster
Yttertak
El
Balkong
Ventilation
Hiss
Styr & övervakning

Vilka komponenter som är väsentliga — och därmed ska redovisas separat — är en bedömningsfråga utifrån föreningens faktiska fastighet och ekonomi. Det är inte ett mekaniskt kryssande, utan en motiverad bedömning som revisorn ska kunna stå bakom. Vill du fördjupa dig i hur komponentindelning fungerar i praktiken, se vår artikel om komponentavskrivning och K3 för BRF.

K3-krav 2: Individuella nyttjandeperioder per komponent

När komponenterna är identifierade skrivs varje komponent av över sin egna nyttjandeperiod — den tid komponenten bedöms vara i bruk innan den behöver bytas. En gemensam avskrivningstakt för hela byggnaden räcker inte.

Nyttjandeperioden baseras på komponentens ekonomiska livslängd och tar hänsyn till när senaste byte skedde. En ventilationsanläggning som nyligen bytts har en annan kvarvarande nyttjandeperiod än en som är halvvägs igenom sin livslängd.

En viktig princip från IAS 16 (som K3 vilar på, se BC26): man får inte använda ett viktat medelvärde över komponenterna för att slippa särskilja dem. Varje komponent ska stå för sig.

Stommens kvarvarande nyttjandeperiod har dessutom en skyddande funktion: den kan inte vara kortare än någon annan komponents. Om stommen bedöms förslitas snabbare än exempelvis taket är något fel i bedömningen — stommen är byggnadens ryggrad och ska hålla längst.

Det är just detta som gör underhållsplanen så central: den ger underlag för att bedöma senaste byte och förväntad livslängd per komponent.

K3-krav 3: Anskaffningsvärde fördelat per komponent

Vid övergång till K3, eller när en ny komponent aktiveras, fördelas anskaffningsvärdet på komponenterna. FAR:s vägledning ger vägledande intervall (andelar av det totala anskaffningsvärdet) per kategori — till exempel ligger Stomme & grund typiskt på 55–75 % av anskaffningsvärdet, medan övriga kategorier fördelar sig på mindre andelar. Dessa är riktvärden, inte fasta tal. Den faktiska fördelningen beror på föreningens byggnad, ålder och skick.

Här spelar underhållsplanen återigen en stor roll: den dokumenterar historiska byten och planerade åtgärder, vilket ger revisorn det underlag som krävs för att godkänna komponentindelningen.

K3-krav 4: Komponentnot i årsredovisningen

K3 kräver att årsredovisningen innehåller en komponentnot som redovisar de väsentliga komponenterna, deras redovisade värden och hur avskrivningarna beräknas. Noten är en del av den transparens regelverket syftar till — läsaren ska kunna förstå hur fastigheten är värderad och varför.

En välformulerad komponentnot är också revisorns kvitto på att bedömningen är gjord och dokumenterad. Saknas den, eller är den vag, är det ett problem vid revisionen. Läs mer om hur revisorn granskar K3-underlaget i artikeln om hur revisorn granskar er K3-årsredovisning.

K3-krav 5: Hantering av jämförelsetal

Vid byte av redovisningsprincip — exempelvis vid övergången från K2 till K3 — behöver årsredovisningen hantera jämförelsetalen för föregående år. Beroende på situationen räknas de antingen om eller anges som icke omräknade — vilket som gäller avgör revisorn. Räkna med att det kräver arbete och god framförhållning.

En praktisk konsekvens är att avskrivningarna kan se annorlunda ut jämfört med K2-åren, vilket ibland ger ett negativt resultat det första K3-året. Det är normalt och hanteras i noten — men det är värt att förbereda styrelsen och medlemmarna i förväg. Läs mer i artikeln om avskrivningar och negativt resultat i BRF.

K3-krav 6: Revisorsgranskning och beslutsspår

K3 lägger bedömningsansvaret på människan — inte på ett verktyg eller en mall. Det innebär att det är revisorn, och ytterst styrelsen, som ansvarar för att komponentindelningen är korrekt gjord och dokumenterad.

Konkret betyder det att:

Revisorn ska kunna se hur varje komponents värde och nyttjandeperiod härleds från källunderlaget.
Osäkra klassificeringar — exempelvis om en åtgärd är ett faktiskt byte eller löpande underhåll — ska lyftas och beslutas aktivt, inte döljas med ett defaultvärde.
Varje ändring i bedömningen bör loggas med vem som fattade beslutet, när och varför, så att det finns ett spårbart beslutsspår att granska vid revision.

Det är denna kombination av spårbarhet och mänsklig granskning som gör K3-processen trovärdig och försvarbar.

Underhållsplanen som underlag för K3

Regelverket kräver inte en digital underhållsplan — men utan ett strukturerat underlag om historiska byten och planerade åtgärder blir det svårt att göra en försvarbar komponentindelning. Revisorn behöver kunna se varför nyttjandeperioderna ser ut som de gör.

En välskött digital underhållsplan underlättar också det löpande arbetet: när nästa komponent byts eller åtgärdas finns historiken redan dokumenterad. Ser ni över hur ni hanterar leverantörer och åtgärder? Läs om hur ett leverantörsregister sparar tid för BRF-styrelsen.

Har ni en befintlig underhållsplan i Excel kan ni ladda upp den hos oss och få ett granskningsbart förslag till K3-komponentindelning — ett förslag som ni sedan går igenom tillsammans med er revisor, som fattar det slutliga beslutet.

Vill ni se hur processen ser ut i praktiken?

K3-bedömningen ska alltid granskas och godkännas av er revisor — inget system ersätter det ansvaret. Men ett välstrukturerat underlag sparar tid och minskar risken för att något faller mellan stolarna. Boka en kort genomgång om ni vill se hur det ser ut konkret: https://cal.com/brfk3/30min

Det här är generell information, inte individuell redovisnings- eller juridisk rådgivning. K3-bedömningen ska alltid granskas och signeras av er revisor.

Vanliga frågor om K3-krav för BRF

Från vilket år gäller K3 som obligatoriskt för BRF?

K3 blir obligatoriskt för föreningar som klassas som större företag från och med räkenskapsåret 2026. Har er förening redan tillämpat K3 frivilligt tidigare påverkas ni inte av det datumet.

Måste alla bostadsrättsföreningar följa K3?

Nej. K3 gäller för föreningar som klassas som större företag enligt årsredovisningslagen. Mindre föreningar kan tillämpa K2, som inte kräver komponentindelning. Det är er revisor som avgör vilket regelverk som är tillämpligt.

Vad skiljer K3 från K2 för en BRF?

Det viktigaste är komponentindelningen. K2 tillåter en samlad avskrivning på hela byggnaden, medan K3 kräver att varje väsentlig del skrivs av separat utifrån sin egen nyttjandeperiod. Det ger en mer rättvisande bild, men kräver också mer underlag och dokumentation.

Kan löpande underhåll aktiveras som en komponent i K3?

Nej. Löpande underhåll — rensning, service, ommålning och liknande — kostnadsförs direkt och ingår inte i komponentens redovisade värde. Endast åtgärder som innebär ett faktiskt byte eller ersättning av en komponent aktiveras i balansräkningen.

Vad räknas som ett "byte" jämfört med underhåll enligt K3?

Typiska signaler på att det är ett byte (och ska aktiveras): åtgärdsord som "byte", "ersättning", "omläggning" eller "ny/nytt/nya" kombinerat med ett komponentnamn. Typiska underhållssignaler: "ommålning", "rensning", "spolning", "service", "besiktning" eller återkommande åtgärder med fast intervall. Gränsfall lyfts till revisorn för ställningstagande.

Vem ansvarar för att K3-bedömningen är korrekt?

Ansvaret ligger hos styrelsen och granskas av revisorn. Inget verktyg eller program kan överta det juridiska ansvaret — bedömningen måste alltid valideras och signeras av behörig revisor.

Vad händer om komponentindelningen saknar ett spårbart underlag vid revision?

Om revisorn inte kan härleda hur nyttjandeperioder och värden är beräknade kan hen inte godkänna komponentindelningen. Det kan i värsta fall innebära en anmärkning i revisionsberättelsen. Spårbarhet — att varje värde kan följas tillbaka till källunderlaget med en motivering — är därför ett krav i praktiken, inte bara god sed.