Question 1

Vad är skillnaden mellan K2 och K3?

Accepted Answer

K2 är ett förenklat regelverk där hela byggnaden skrivs av linjärt, ofta över 100 år. K3 kräver komponentavskrivning – byggnaden delas upp i komponenter (tak, stammar, fönster etc.) som skrivs av individuellt baserat på deras förväntade livslängd. K3 ger en mer rättvisande bild av fastighetens värde och underhållsbehov, men kräver mer arbete vid övergången.

Question 2

Varför måste BRF:er byta till K3?

Accepted Answer

Bokföringsnämnden har beslutat att K2-regelverket inte längre får användas av bostadsrättsföreningar från och med räkenskapsår som påbörjas 2026 eller senare. Anledningen är att K3 ger en mer korrekt redovisning av fastighetens värde och bättre underlag för beslut om underhåll och avgifter.

Question 3

När träder kravet i kraft?

Accepted Answer

Kravet gäller för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2026 eller senare. För BRF:er med kalenderår som räkenskapsår innebär det att 2026 redan är första K3-året — ingångsbalansen ska upprättas retroaktivt per 1 januari 2026 och första K3-bokslutet görs våren 2027. Om ni ännu inte påbörjat konverteringen är det hög tid att börja, men det är inte för sent.

Question 4

Vad är komponentavskrivning?

Accepted Answer

Komponentavskrivning innebär att byggnaden delas upp i sina beståndsdelar (komponenter) som skrivs av var för sig. Till exempel kan taket ha en nyttjandeperiod på 40 år, stammarna 50 år och fönstren 35 år. Detta ger en mer rättvisande bild av när olika delar behöver bytas ut och hur det påverkar föreningens ekonomi.

Question 5

Vad händer om vi inte byter till K3 i tid?

Accepted Answer

Om ni inte har övergått till K3 före det nya räkenskapsåret 2026 riskerar er årsredovisning att inte bli godkänd av revisorn. Det kan också leda till problem vid bankkontakter, försäljningar av bostadsrätter och föreningens trovärdighet gentemot medlemmarna.

Question 6

Hur påverkas våra avgifter av K3?

Accepted Answer

K3 i sig påverkar inte de faktiska kostnaderna, men det ger en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi. Ofta ökar de redovisade avskrivningarna, vilket kan visa ett lägre resultat. Detta är inte negativt – det speglar bara verkligheten bättre och ger underlag för mer korrekta beslut om avgifter och underhåll.

Question 7

Måste vi anlita en revisor?

Accepted Answer

Ja, er revisor (eller byrå / redovisningskonsult) behöver granska och godkänna övergången till K3. Vår tjänst är ett beslutsstöd som förbereder underlaget åt er – komponentindelning, avskrivningsplan och ingångsbalansräkning. Detta minskar granskarens arbetstid betydligt och säkerställer att allt är korrekt dokumenterat med full spårbarhet.

Question 8

Kan vi göra konverteringen själva?

Accepted Answer

Ja, det är möjligt att göra konverteringen själva, men det kräver god kunskap om både K3-regelverket och er fastighet. De flesta föreningar väljer att använda ett verktyg eller anlita hjälp för att säkerställa att allt blir korrekt och för att spara tid. Vår tjänst guidar er genom hela processen.

Question 9

Hur lång tid tar en K3-konvertering med BRFK3?

Accepted Answer

En timme. När ni beställer gör vi K3:n tillsammans över Meet, och den är klar när mötet är slut: underhållsplanen läses in, komponentindelningen granskas och underlaget exporteras. Flera byggnader eller en plan som saknar bytesår kan ta något längre, och saknar ni plan bygger vi registret ur byggåret och gjorda byten i stället. Jämför det med flera veckors arbete hos en revisionsbyrå, till en kostnad som är mångfalt högre.

Question 10

Vad ingår i BRFK3 Standard (3 995 kr)?

Accepted Answer

Ett årsabonnemang för en K3-beräkning som ger er: komplett komponentindelning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning, automatiska K3-kontroller, export till PDF, Excel och SIE4 samt revisorsrapport med full spårbarhet. Under abonnemangsperioden gör ni obegränsade ändringar och får en uppdaterad K3 till varje bokslut.

Question 11

Gör ni årsredovisningen, med redovisningsprinciper och noter enligt K3?

Accepted Answer

Nej, inte hela. BRFK3 är inte ett årsredovisningsprogram. Förvaltningsberättelsen, resultat- och balansräkningen, avsnittet om redovisningsprinciper och övriga noter upprättas som vanligt av den som gör ert bokslut: förvaltaren, byrån eller bokföringsprogrammet. Det vi gör är den del av K3-årsredovisningen som är ny, och som inget bokföringsprogram räknar fram. Anläggningsregistret med en rad per komponent. Komponentnoten till byggnaden, färdig med anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar, redovisat värde, årlig avskrivning, avskrivningsmetod och nyttjandeperioder. Och underlaget till övergångsnoten: ingångsbalansen per komponent och hur byggnadens bokförda värde fördelats. Revisorn får samma underlag med en avstämning punkt för punkt mot FAR:s vägledning. I praktiken lämnar ni Excel-filen eller PDF:en till den som gör bokslutet. Noten förs in i årsredovisningen, avskrivningen bokförs ur SIE-filen, och i avsnittet om redovisningsprinciper skriver ni att byggnaden redovisas som komponenter enligt K3 med linjär avskrivning över respektive komponents nyttjandeperiod. Nyttjandeperioderna står i noten, så inget behöver räknas om för hand.

Question 12

Vi har flera byggnader — vilken plan behöver vi?

Accepted Answer

Varje K3-beräkning är ett eget projekt och kostar 3 995 kr per år, oavsett om husen är byggda samtidigt eller inte. Ni väljer själva om husen ska ligga i en beräkning eller en per hus. Hus byggda vid olika tidpunkter bör hållas isär, eftersom komponenterna då har olika kvarvarande nyttjandeperiod. Varje beräkning får egna byggår, material och komponenter och en egen revisorsrapport.

Question 13

Vad är Komponentregister?

Accepted Answer

En prenumeration på 3 995 kr/år som håller ert komponentregister enligt K3 uppdaterat när saker renoveras, byts ut eller byggs om i fastigheten. Har ni en underhållsplan, från Planima eller något annat verktyg, läser vi in hela den och den blir grunden för registret; saknar ni plan börjar ni med Excel-mallen eller helt utan. Hos oss flyttar ni in det som genomförts, så att avskrivningar och prognoser stämmer. Den passar alla BRF:er — både ni som köpt Standard/Multi och ni som bara vill hålla registret hos oss. Säg upp när ni vill.

Question 14

Hur länge gäller min licens?

Accepted Answer

BRF Standard och BRF Multi är årsabonnemang per K3-beräkning. Under abonnemangsperioden gör ni obegränsade ändringar, kör om K3-beräkningen och exporterar rapporter. Abonnemanget förnyas med tolv månader om det inte sägs upp före periodens slut. Sägs det upp låses projektet för redigering men kan fortfarande läsas. Komponentregister är en prenumeration som förnyas varje år så länge ni inte säger upp den.

Question 15

Kan vi använda samma licens för flera bokslut?

Accepted Answer

En Standard-licens gäller för ett räkenskapsår åt gången. Om er förening har brutet räkenskapsår eller om ni vill förbereda nästa års K3-underlag kan ni köpa en ny licens eller teckna Komponentregister för 3 995 kr/år så att ni kan uppdatera registret löpande.

Question 16

Finns det plan för byråer, revisorer och konsulter?

Accepted Answer

Ja. Förvaltare, redovisningsbyråer och revisorer betalar ett pris per ansluten förening, samma för alla tre. Första föreningen 1 495 kr som prov, därefter 2 995 kr per förening och år. Fler än 30 föreningar: 2 495 kr, fler än 50 föreningar: 1 995 kr per förening och år. Priset i intervallet gäller samtliga anslutna föreningar. Varje förening löper i tolv månader och faktureras årsvis. Alla får klientöversikt, komplett beslutsspår, PDF/Excel/SIE4-export, jämförelsevy, automatiska kontroller och möjlighet att skapa projekt åt klienter. En revisor som bjuds in av en förening som redan är kund granskar utan kostnad. Byråstart (oktober 2026) ersattes av det här priset; den som fick erbjudandet kan beställa det till och med 30 november.

Question 17

Hur bjuder jag in min revisor eller konsult till granskning?

Accepted Answer

Inne i projektet klickar du på "Bjud in för granskning". Fyll i deras e-postadress — de får ett mail med en engångslänk som låter dem logga in och granska hela beslutsspåret, flaggor, komponentindelning och K3-beräkning. Fungerar för revisor, byrå eller redovisningskonsult oavsett om de själva är kund hos oss.

Question 18

Vad händer med min data om jag avbryter?

Accepted Answer

Din data stannar kvar i systemet så att du kan komma tillbaka och läsa din K3-beräkning och underhållsplan även efter att redigeringsfönstret stängts. Vi raderar aldrig projektdata utan ert medgivande. Om ni vill att vi raderar all data permanent — maila info@brfk3.se och vi gör det inom 30 dagar enligt GDPR.

Question 19

Kan jag få pengarna tillbaka om jag ångrar mitt köp?

Accepted Answer

Ja. Vi har 14 dagars öppet köp på BRF Standard och BRF Multi om du inte har exporterat en slutgiltig K3-rapport eller skickat den vidare till revisor. Maila info@brfk3.se så hanterar vi återbetalningen. Prenumerationer (Komponentregister, Partnerplaner) kan du säga upp när som helst — ingen ångerrätt behövs eftersom de inte har bindningstid utöver den angivna.

Question 20

Är mina uppgifter säkra?

Accepted Answer

Ja. All data lagras krypterat i EU (Supabase, Stockholm) och vi följer GDPR. Betalningarna hanteras av Stripe — vi lagrar aldrig kortuppgifter. Inga data delas med tredje part utan ditt medgivande. Du äger din data och kan begära att den raderas när som helst.

Question 21

Behöver jag en uppdaterad underhållsplan för att komma igång?

Accepted Answer

Nej, det är en fördel men inte ett krav. Om ni har en uppdaterad underhållsplan (Excel eller liknande) kan ni ladda upp den och få en bättre K3-grund. Har ni ingen kan ni använda vår tomma mall och fylla i manuellt, eller bara de komponenter ni känner till. AI:n hjälper till att strukturera det ni har.

Question 22

Vad är leverantörsregistret?

Accepted Answer

Ett gemensamt register där ni samlar alla föreningens leverantörer (VVS, el, snickare, städ, målare, trädgård, förvaltning, försäkring, bygg, tak, övrigt) med kontaktuppgifter, org.nr och anteckningar. Till varje leverantör kan medlemmarna ge betyg 1–5 stjärnor med kommentar, och ladda upp fakturor, kvitton, offerter, avtal och garantier. Alla i styrelsen ser samma info — så kunskap försvinner inte när ordförande byts. Revisorn får läsrättigheter. Ingår i alla paket.

Question 23

Kostar leverantörsregistret extra?

Accepted Answer

Nej, det ingår i er BRFK3-prenumeration utan extra kostnad. Obegränsat antal leverantörer, betyg och dokument. Filer får vara max 4 MB per stycke (PDF, bild, Word, Excel).

Question 24

Kan andra BRF:er se våra leverantörer och dokument?

Accepted Answer

Nej. Varje leverantör, betyg och dokument är strikt bundet till er förening. Endast era aktiva medlemmar och er revisor (om inbjuden) kan se innehållet. Vi använder Row-Level Security i databasen och krypterad lagring — ingen annan BRF har access.

Question 25

Vilken avskrivningsprocent anses vara ett rimligt genomsnitt för en ekonomiskt hälsosam bostadsrättsförening? Finns det något riktvärde?

Accepted Answer

Det finns inget officiellt riktvärde, och det är en viktig poäng: procentsatsen är ett resultat, inte ett val. Enligt K3 följer avskrivningen varje komponents nyttjandeperiod. Man räknar fram den, man sätter den inte. Räknat på FAR:s schablon för en nybyggd byggnad landar den på cirka 1,3 % per år: stomme och grund 60 % av värdet på 120 år ger 0,50 %, yttertak 5 % på 30 år ger 0,17 %, stamledning VA och el 6 % vardera på 50 år ger 0,12 % var, fönster 4 % på 40 år ger 0,10 %, och de övriga sex komponenterna 19 % ger 0,31 %. Det motsvarar en genomsnittlig nyttjandeperiod på 76 år. För en äldre förening blir procenten högre, eftersom de korta komponenterna redan hunnit skrivas av och bytas ut. Men avskrivningsprocenten säger nästan ingenting om ekonomisk hälsa. Det som avgör är om avgifterna täcker det verkliga underhållsbehovet, alltså kassaflödet, inte den bokförda posten. En förening kan ha en vacker avskrivningsprocent och ändå sakna pengar till stambytet.

Question 26

Jag ser inte att det finns någon komponent som heter restpost. Nyttjar man inte den?

Accepted Answer

Det finns ingen restpost i FAR:s vägledning. Den har elva komponenter, och stommen är den som bär rollen som restpost. Komponenten heter ordagrant "Stomme & grund (inklusive bostadsrättshavarens underhållsansvar)" och vägledningen skriver att i stomme och grund även ingår de delar som bostadsrättsinnehavaren har underhållsansvar för, som badrum, kök och ytskikt. Sedan den 16 juni 2025 är det dessutom bindande. K3 punkt 38.13 (BFNAR 2025:3): de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar ska hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter. Allt som inte är någon av de tio övriga komponenterna hamnar alltså i stommen och skrivs av på stommens nyttjandeperiod. Notera slutklämmen i regeln: "om delarna inte redovisas som separata komponenter". Det är en opt-out. Vill er förening bryta ut något eget, säg en tvättstuga eller ett garage, går det utmärkt. Men ni måste inte, och gör ni ingenting hamnar det i stommen, vilket är rätt enligt regeln.

Question 27

Varför ska föreningen skriva av på det som medlemmarna ansvarar för, som vitvaror och ytskikt, när det ingår i anskaffningsvärdet?

Accepted Answer

Därför att underhållsansvar och äganderätt är två olika saker. Föreningen äger byggnaden, hela den, inklusive ytskikt, kök och badrum. Bostadsrättshavaren har ansvar för att underhålla en del av den. Det ansvaret gör inte medlemmen till ägare av väggen, och det som står som tillgång i balansräkningen ska skrivas av. Konsekvensen går faktiskt åt det håll frågan efterlyser. Eftersom de delarna ligger i stommen skrivs de av på stommens nyttjandeperiod, 120 år för en betongstomme, inte på ett badrums verkliga tjugofem. Ett ytskikt som brutits ut som egen komponent med 25 års livslängd hade belastat resultatet nästan fem gånger hårdare per år. Regeln flyttar kostnaden bort från föreningens resultaträkning, precis därför att det inte är föreningen som ska betala bytet. Vitvaror är oftast inte byggnad utan inventarier. Är de bokförda som inventarier ska de inte ingå i byggnadens anskaffningsvärde över huvud taget.

Question 28

Beräkning av avsättning till underhållsfond, kommer det också fram i beräkningen?

Accepted Answer

Nej, och det ska det inte heller. Avsättningen till yttre fond är ingen kostnad. Den är en omföring inom eget kapital, från fritt till bundet (K3 punkt 38.14 och 38.15). Beloppet bestäms av era stadgar och av stämmans eller styrelsens beslut, inte av avskrivningarna. Därför kan siffran inte falla ut ur en K3-beräkning, och därför ändras den inte när ni justerar en nyttjandeperiod. Underhållsplanens åtgärder ligger däremot med, under Underhållsplan och fliken Kostnadsprognos. Där finns nyckeltalet avsättning per lägenhet och månad: genomsnittlig årskostnad enligt planen, delat på antalet lägenheter, delat på tolv. Den räknar på alla åtgärder i planen, både byten och löpande underhåll, och ändras när ni ändrar planen eller byter horisont mellan 5, 10, 20 och 30 år. Kort sagt: komponentredovisningen svarar på vad huset är värt och hur det skrivs av. Kostnadsprognosen svarar på vad ni behöver ha på kontot. Det är två frågor, och det är meningen att de ska hållas isär.

Question 29

Har jag fattat rätt att systemet gör komponentindelningen baserat på underhållsplanen, inklusive den ingående balansen som inte är komponentindelad?

Accepted Answer

Ja, precis så. Ni har en ingående balans för byggnaden som är ett enda klumpvärde, anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, utan uppdelning. Systemet fördelar det värdet över komponenterna enligt FAR:s schablon och använder underhållsplanens genomförda och planerade åtgärder för att räkna fram hur lång nyttjandeperiod varje komponent har kvar. Ni behöver alltså inte veta vad taket kostade 1987. Ingående balansen räcker.

Question 30

Kan vi skicka in vad vi tror är anskaffningsvärden och få en andra uppfattning?

Accepted Answer

Ja, skicka gärna till info@brfk3.se. Var bara medveten om vad det är: en andra uppfattning från oss, inte ett revisorsutlåtande. Det är er revisor som gör bedömningen. Två saker är värda att kontrollera först, för det är de som brukar vara fel. Mark, markanläggningar och inventarier ska inte ingå i byggnadens anskaffningsvärde; det är steg 1a i FAR:s vägledning och ett krav. Vi har sett samma hus värderat med en faktor tre i skillnad, och förklaringen var att marken låg med i den ena siffran. Och har föreningen ombildats, alltså köpt huset senare än det byggdes, räknas avskrivningarna från föreningens förvärv, inte från byggåret. FAR har ett eget räkneexempel på just det fallet.

Question 31

Måste varje komponent ha ett eget konto i huvudboken, eller räcker det med ett avskrivningskonto?

Accepted Answer

Ett avskrivningskonto räcker. K3 kräver att varje komponent följs separat, men det sker i anläggningsregistret, inte i huvudboken. I huvudboken kan ni ha kvar byggnaden som en post med ett ackumulerat avskrivningskonto. Det är just anläggningsregistret systemet producerar: en rad per komponent med anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning. Summan av raderna stämmer mot huvudbokens byggnadspost.

Question 32

Vår förening har 14 villor i två olika storlekar. Alla är byggda samtidigt och har samma standard. Kan vi se det som en fastighet?

Accepted Answer

Är alla 14 byggda samtidigt och har samma standard har de också samma nyttjandeperioder per komponent, och då finns ingen redovisningsmässig anledning att dela upp dem. Ni gör en komponentindelning för hela beståndet. Storleksskillnaden påverkar bara fördelningen av värdet, inte livslängderna. Det blir en annan sak om husen byggts vid olika tidpunkter eller renoverats olika. Då skiljer sig kvarvarande nyttjandeperiod och komponenterna bör hållas isär. För er del betyder det en K3-beräkning, inte fjorton. Vill ni ändå ha en beräkning per hus går det, och då kostar varje beräkning 3 995 kr per år.

Question 33

Tittar banken på fördelningstalen?

Accepted Answer

Ja, men inte på grund av K3. Andelstalen styr hur föreningens skuld och kostnader fördelas mellan lägenheterna, och en bank som lånar ut till en enskild medlem tittar på lägenhetens andel av föreningens lån. K3-omläggningen ändrar inte ett enda andelstal. Den ändrar bara hur byggnaden skrivs av i bokföringen. Det som påverkar bankens bild av föreningen är kassaflödet och avgiftsnivån, inte den bokförda avskrivningen.

Question 34

Finns det signeringsfunktion för styrelseprotokollen?

Accepted Answer

Ja. Styrelseprotokollen skrivs under elektroniskt direkt i systemet, med e-postverifiering och tidsstämpel. När protokollet är justerat låses det som PDF med kontrollsumma, och de som ska skriva under får var sin personlig länk och en sexsiffrig engångskod till sin e-post. Turordningen följer lagen: protokollföraren först, sedan ordföranden, sedan justeraren. Påminnelser går ut automatiskt, och det färdiga protokollet har en verifieringskod som vem som helst kan kontrollera. Lagen om ekonomiska föreningar (7 kap. 24 §) kräver att protokollet undertecknas av den som fört det och justeras av ordföranden samt ytterligare en ledamot. Den enkla elektroniska underskriften räcker för styrelseprotokollet; avancerad underskrift med BankID krävs bara för årsredovisningen, och den gör ni som förut.

Question 35

Är detta webbaserat?

Accepted Answer

Ja, helt. Ingenting att installera. Ni loggar in i webbläsaren, på dator eller mobil, och kommer åt föreningens uppgifter när ni vill.

Question 36

Vad kostar det?

Accepted Answer

3 995 kr per år och K3-beräkning, exklusive moms. Inga startavgifter, ingen konsulttimme. Abonnemanget löper i tolv månader. I priset ingår hela K3-konverteringen: komponentindelning, avskrivningsplan och revisorsrapport, samt årshjulet med föreningens lagstadgade datum, avtalshantering som bevakar uppsägningstider och styrelseprotokoll med mall och arkiv. Varje K3-beräkning är ett eget projekt och kostar 3 995 kr per år, oavsett om husen är byggda samtidigt eller inte. Föreningar med flera hus väljer själva om husen ska ligga i en beräkning eller en per hus. Hus byggda vid olika tidpunkter bör hållas isär, eftersom komponenterna då har olika kvarvarande nyttjandeperiod.

Question 37

Vad är FAR?

Accepted Answer

FAR är branschorganisationen för revisorer, redovisningskonsulter, skatterådgivare och lönekonsulter i Sverige. När det gäller K3 för bostadsrättsföreningar är det FAR som, tillsammans med HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo, Bredablickgruppen och Simpleko, tagit fram vägledningen för hur en byggnad ska delas upp i komponenter: vilka elva komponenter som finns, hur stor andel av byggnadens värde varje komponent normalt utgör, och vilka nyttjandeperioder som gäller. Det är den vägledningen revisorn utgår från vid granskningen, och det är den BRFK3 räknar efter. När ni ser "FAR:s tabell" eller "FAR:s schablon" i systemet är det alltså samma metod som er revisor använder.

Question 38

Hur gör man om man har en stomme som är äldre än 100 år?

Accepted Answer

Då förlänger man stommens nyttjandeperiod. Det är inte ett undantag utan FAR:s egen regel, och vägledningen har ett räkneexempel på exakt det fallet: en byggnad som är 82 år gammal där stommen bedöms ha 78 år kvar, vilket ger en total nyttjandeperiod på 160 år i stället för tabellens värde. Två saker gäller för stommen. Dess kvarvarande nyttjandeperiod får aldrig vara kortare än någon annan komponents: har taket 30 år kvar har stommen minst 30. Och FAR skriver att en egen bedömning av stommens totala nyttjandeperiod alltid bör göras. Tabellens värde är en utgångspunkt, inte ett tak. I praktiken bedömer styrelsen, gärna med hjälp av en besiktning eller den som gjort underhållsplanen, hur många år stommen rimligen står kvar: konstruktion, grundläggning, skick. Ett stenhus från 1890 med sund grund har ofta 50 till 80 år kvar. Bedömningen skrivs ner som motivering, och det är den revisorn vill se. I BRFK3 sätter ni stommens kvarvarande period själva i komponentsteget, och systemet varnar om den hamnar under någon annan komponents.

Question 39

I Spiris/Visma väljer man ju K3. Fungerar inte det?

Accepted Answer

Det fungerar, men det gör något annat. När ni väljer K3 i bokföringsprogrammet styr det årsredovisningens uppställning, noterna och kontoplanen. Programmet vet ingenting om er byggnad. Det kan inte dela upp anskaffningsvärdet på komponenter, räkna fram hur mycket av varje komponent som redan är avskrivet, bedöma kvarvarande nyttjandeperioder eller upprätta ingångsbalansen per komponent. Det är det underlaget BRFK3 producerar: ett anläggningsregister med en rad per komponent, anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning, plus avskrivningsplanen framåt. Sedan bokför ni avskrivningen i Visma som vanligt. Ett avskrivningskonto räcker, komponenterna följs i anläggningsregistret, inte i huvudboken. Underlaget går att ta ut som PDF, Excel och SIE-fil.

Question 40

Hur hanterar man kostnader som fram till 1999 debiterades och betalades direkt av medlemmarna?

Accepted Answer

De ingår inte. Anskaffningsvärdet är det föreningen själv har betalat för byggnaden och för de investeringar föreningen aktiverat sedan dess. Det medlemmarna betalat direkt, till exempel egna badrumsrenoveringar eller fönsterbyten som debiterats den enskilde, har aldrig varit föreningens utgift och ska inte läggas till. Det betyder inte att arbetet försvinner ur bilden. Är badrummen eller fönstren bytta påverkar det bedömningen av skick och kvarvarande nyttjandeperiod för den komponent de tillhör, i de flesta fall stommen. Men värdet i böckerna rörs inte.

Question 41

I vår förening är det medlemmarnas ansvar att renovera badrum. Ska det med ändå?

Accepted Answer

Ja, men inte som egen komponent. Sedan den 16 juni 2025 är det bindande genom K3 punkt 38.13: de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar ska hänföras till byggnadens stomme, om de inte redovisas som separata komponenter. Badrummen ligger alltså i komponenten "Stomme och grund (inklusive bostadsrättshavarens underhållsansvar)". Det är till föreningens fördel. Ett badrum som egen komponent hade skrivits av på kanske 25 år. Inne i stommen skrivs samma värde av på stommens nyttjandeperiod, 120 år för en betongstomme, alltså nästan fem gånger lägre kostnad per år. Och ni gör ingenting extra: låter ni bli att bryta ut badrummen hamnar de i stommen av sig själva.

Question 42

Vilket värde ska man ta om huset byggdes 1890 och fram till 1975 var hyresrätter, och föreningen bildades då? Ska man ta värdet då föreningen bildades?

Accepted Answer

Ja. Anskaffningsvärdet är vad föreningen betalade vid förvärvet 1975, plus de investeringar föreningen aktiverat sedan dess. Avskrivningarna räknas från 1975, inte från 1890. FAR:s vägledning har ett räkneexempel på precis det här: en byggnad som är 82 år gammal men ombildats senare, och där bara ungefär en tredjedel av anskaffningsvärdet är avskrivet. Det är korrekt och helt normalt för en ombildad förening. Byggåret 1890 spelar däremot roll för en annan sak: hur många år varje komponent har kvar. Stommen har stått i 136 år, och dess kvarvarande nyttjandeperiod bedöms utifrån det, medan böckerna utgår från 1975. Systemet håller isär de två: byggår för nyttjandeperioderna, förvärvsår för värdet. I praktiken behöver ni inte leta fram köpekontraktet från 1975. Ingående balansen i er senaste årsredovisning, byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, är utgångspunkten, och den fördelas över komponenterna.

Question 43

Hur bra är supporten när man väl är inne i programmet?

Accepted Answer

Ni når oss på info@brfk3.se och får svar av oss som byggt systemet, inte av en extern support. Behöver ni gå igenom något tillsammans bokar vi ett möte via Google Meet. Och beställer ni senast den 31 oktober ingår en timmes onboarding där vi skapar föreningens K3 tillsammans, med eller utan underhållsplan, så att den är klar när mötet är slut.

Question 44

Vad händer med all data i systemet om man skulle avsluta avtalet?

Accepted Answer

Ni äger er data. Allt som räknats fram kan ni när som helst ta ut ur systemet: K3-rapporten och anläggningsregistret som PDF och Excel, avskrivningsplanen, underhållsplanen, SIE-filen till bokföringen. Det ni exporterat är ert, oavsett vad som händer med avtalet. Vid en uppsägning stängs åtkomsten till projektet och uppgifterna raderas enligt vår integritetspolicy. Vårt råd är därför att exportera rapporten och komponentlistan innan ni avslutar, så att nästa styrelse eller revisor har underlaget.

Question 45

Hur hanterar man komponenter där medlemmarna bär ansvaret för underhåll? I vår förening av radhus har de boende det fulla ansvaret för fönstren och kan byta ut dem utan inblandning från styrelsen.

Accepted Answer

Samma regel som för badrummen: K3 punkt 38.13. Delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar förs till stommen, om de inte redovisas som separata komponenter. Har de boende fullt ansvar för fönstren ska ni alltså inte ha någon komponent "Fönster" för dem. De ligger i stommen och skrivs av på stommens nyttjandeperiod. När en medlem byter sina fönster händer då ingenting i föreningens bokföring. Det är medlemmens utgift, och komponenten ligger redan i stommen. Har föreningen andra fönster som den själv ansvarar för, till exempel i gemensamma utrymmen, kan de vara en egen fönsterkomponent med sin egen nyttjandeperiod. Enklast är att gå igenom stadgarna: det föreningen ansvarar för blir komponenter enligt FAR:s tabell, det medlemmarna ansvarar för hamnar i stommen.

Question 46

Har ni er underhållsplan i Excel så man kan föra över den man har idag till er mall, så den sedan läser in den enkelt?

Accepted Answer

Ja, mallen finns att ladda ner i importsteget i systemet och på brfk3.se/mallar/BRFK3_Underhallsplan_Mall.xlsx. Kolumnerna är byggdel eller åtgärd, år, kostnad och intervall. De flesta behöver den dock inte. Systemet läser de vanliga formaten direkt: Planima, Sustend, Din Underhållsplan, AFF-kodade planer och Bostadsrätternas mall, liksom de flesta egna Excel-planer med en rad per åtgärd. Prova först att ladda upp den plan ni har. Går den inte att läsa säger systemet det, och då är mallen reservvägen.

Question 47

Hur beställer man systemet? Vi har en 50-årig underhållsplan färdig.

Accepted Answer

På brfk3.se/bestall. Ni fyller i föreningens uppgifter och fakturaadress, kontot skapas direkt, och sedan laddar ni upp underhållsplanen. Med en färdig plan är K3:n normalt klar samma dag: systemet föreslår komponentindelningen ur planen, ni granskar, och rapporten räknas fram. Beställer ni senast den 31 oktober ingår en timmes onboarding via Google Meet, där vi gör det tillsammans så att K3:n är klar när mötet är slut. Mötet bokar ni när det passar er.

Question 48

Huset byggdes 1944 och vi har skrivit upp det bokförda värdet till gällande taxeringsvärde från en oacceptabelt låg nivå. Finns något enkelt svar på hur jag ska bedöma vad som är skälig fördelningsgrund mellan olika komponenter? Stommen är helt oförändrad under hela denna tid och penningvärdet var helt annorlunda 1944.

Accepted Answer

Det enkla svaret är att penningvärdet 1944 inte spelar någon roll för fördelningen. FAR:s metod fördelar det värde som står i böckerna i dag, alltså anskaffningsvärdet inklusive uppskrivningen, med procentandelar per komponent: stomme och grund 60 till 70 procent, yttertak 5, stamledningar 6, el 6, fönster 4 och så vidare. Andelarna är andelar av dagens värde, inte kronor från 1944. Att stommen är oförändrad sedan 1944 är precis vad som förväntas; det påverkar dess kvarvarande nyttjandeperiod, inte dess andel av värdet. Fördelningen görs i två steg. Först fördelas hela värdet med schablonandelarna, vilket ger varje komponents teoretiska anskaffningsvärde. Sedan justeras komponent för komponent efter vad som faktiskt gjorts: ett tak bytt 2010 har en kvarvarande period räknad från 2010, en stam som aldrig bytts från 1944. Det är här underhållsplanen kommer in. Om uppskrivningen: årsredovisningslagen tillåter att en byggnad skrivs upp till ett tillförlitligt och bestående värde, och K3 följer den regeln. Den uppskrivna delen behandlas som en del av anskaffningsvärdet, fördelas på komponenterna på samma sätt och skrivs av. Att ni använt taxeringsvärdet som grund är en bedömning er revisor redan tagit ställning till vid uppskrivningen. Det ni behöver göra nu är bara fördelningen, och den gör systemet med FAR:s andelar.

Question 49

Får man gå med underskott hur länge som helst?

Accepted Answer

Det finns ingen regel som sätter en gräns för hur många år en förening får redovisa negativt resultat. Det som styr är kassan, inte resultaträkningen. Ett underskott som beror på avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad: pengarna lämnar inte föreningen. Med K3 blir avskrivningarna ofta större än tidigare, och då är ett negativt resultat vanligt och i sig inget problem. Två saker gäller ändå. Sedan räkenskapsåret 2023 ska förvaltningsberättelsen, om resultatet är negativt, förklara vad det innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida åtaganden. Och underskottet får inte vara ett kassaunderskott: årsavgifterna ska täcka drift, räntor, amorteringar och det underhåll planen kräver. Det är nyckeltalet sparande per kvadratmeter som visar det, inte årets resultat. Enkel tumregel: går föreningen med underskott men kassan växer i takt med underhållsplanen är det avskrivningar ni ser. Krymper kassan år efter år är det avgifterna som är för låga, oavsett vad resultatet säger.

Question 50

På vilket sätt fungerar inte Fortnox med komponentavskrivningar?

Accepted Answer

Fortnox fungerar utmärkt för det Fortnox gör: bokföra. Där kan ni lägga upp komponenterna i anläggningsregistret och låta programmet bokföra avskrivningen varje år. Det Fortnox inte kan är att ta fram siffrorna som ska in i registret. Programmet vet ingenting om er byggnad: det kan inte dela upp anskaffningsvärdet på komponenter enligt FAR:s andelar, räkna fram hur mycket av varje komponent som redan är avskrivet, bedöma kvarvarande nyttjandeperioder eller upprätta ingångsbalansen per komponent vid övergången till K3. Det är den delen BRFK3 gör: ett färdigt anläggningsregister med en rad per komponent, anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning. Underlaget tar ni ut som Excel, PDF och SIE-fil och lägger in i Fortnox. Sedan bokförs avskrivningen där som vanligt, ett avskrivningskonto räcker.

Question 51

Vi har en gemensamhetsanläggning tillsammans med en grannförening. I vår fastighet finns tvättstuga och cykelrum som är gemensamma med grannföreningen. Hos grannföreningen finns garage och friliggande soprum. Är det så att vi ska skriva av tvättstuga och cykelrum men inte garage och soprum?

Accepted Answer

Ja, i princip. Det som avgör är vem som äger byggnadsdelen, inte vem som använder den. Tvättstugan och cykelrummet ligger i er byggnad och ingår i ert anskaffningsvärde, så de skrivs av hos er. De är inga egna komponenter i FAR:s tabell utan ligger i stommen och i de installationer som försörjer dem. Garaget och soprummet står på grannföreningens fastighet och ingår i deras anskaffningsvärde, så de skrivs av hos dem. Gemensamhetsanläggningen i sig är ett avtal om att dela på kostnaderna. Drift och underhåll fördelas enligt andelstalen, och er andel av grannens garage bokför ni som en löpande kostnad det år den uttaxeras. På samma sätt betalar grannföreningen sin andel av er tvättstuga till er. Har föreningarna någon gång själva bekostat en större investering i den andres byggnad är det ett fall för revisorn, men i det vanliga fallet är svaret: skriv av det som står på er fastighet, kostnadsför er andel av resten.

Question 52

Det är svårt att veta vad till exempel ett byte av fönster kostade för 15 år sedan. Bokföring behöver ju heller inte sparas.

Accepted Answer

Ni behöver inte veta det. FAR:s metod utgår från det värde som står i böckerna i dag, byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar i senaste årsredovisningen, och fördelar det på komponenterna med schablonandelar. Fönstren får sin andel, tre till fem procent, av dagens värde. Fönsterbytet för 15 år sedan hamnar rätt av sig självt. Aktiverades det då ligger det redan i byggnadens bokförda värde. Kostnadsfördes det finns det inte i böckerna och ska inte läggas till nu. Det enda ni behöver från bytet är året: fönster bytta 2011 med en nyttjandeperiod på 40 år har 25 år kvar, och det är den siffran som styr avskrivningen framåt. Fakturan behövs inte.

Question 53

Hur kopplas detta ihop med redovisningsprogrammen?

Accepted Answer

Genom underlaget, inte genom en direktkoppling. BRFK3 räknar fram anläggningsregistret och årets avskrivning per komponent. Det tar ni ut som SIE-fil, som alla svenska bokföringsprogram läser in, eller som Excel och PDF. Avskrivningen blir en verifikation per år i bokföringen, och ingångsbalansen per komponent en engångsverifikation vid övergången. Har föreningen en ekonomisk förvaltare skickar ni registret dit, så bokför de. Det är samma underlag revisorn får, så alla tre sitter med samma siffror.

Question 54

Kan ni bygga in "nyckeltal" som ska in i årsredovisningen?

Accepted Answer

Inte i dag. De fem nyckeltalen som ska stå i förvaltningsberättelsen, årsavgift per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter, bygger på uppgifter som ligger i bokföringen och i fastigheten: lån, ytor, energikostnader. Det BRFK3 bidrar med är avskrivningen, som är en av ingredienserna i sparandet. Det är en rimlig sak att bygga, eftersom ytorna och avskrivningarna redan finns i systemet och resten är sex siffror ur årsredovisningen. Vi har det på listan, men lovar inget datum.

Question 55

Var hittar jag K3-mallen?

Accepted Answer

Det finns två saker som brukar kallas mall. Excel-mallen för underhållsplanen ligger på brfk3.se/mallar/BRFK3_Underhallsplan_Mall.xlsx och i importsteget i systemet. Den använder ni om er plan inte går att läsa in direkt, vilket de flesta planer från Planima, Sustend, Din Underhållsplan, AFF och Bostadsrätterna gör. Någon mall för själva K3-beräkningen finns inte, och det är poängen: komponentindelningen, ingångsbalansen och avskrivningsplanen räknas fram i systemet ur er underhållsplan eller, om ni saknar plan, ur byggnadens värde i senaste årsredovisningen. Resultatet är rapporten till revisorn.

Question 56

Var det här fristående eller ett komplement till Planima? Vi har Planima och Nabo som ekonomisk förvaltare, så då vore det väl enkelt att anlita er?

Accepted Answer

Ett komplement. Planima gör underhållsplanen, BRFK3 gör K3 ur den. Exporten från Planima laddar ni upp direkt, formatet läses in utan mall, och systemet föreslår komponentindelningen ur planens åtgärder. Ni granskar, rapporten räknas fram. Och ja, med Nabo som ekonomisk förvaltare är det enkelt: ni beställer, laddar upp Planima-planen, och skickar det färdiga registret till Nabo som bokför avskrivningarna. Nabo är för övrigt en av organisationerna bakom FAR:s vägledning, så metoden är densamma som de själva utgår från.

Question 57

Vi har Edison Ekonomi Professional som bokföringsprogram. Fungerar det med ert system?

Accepted Answer

Ja. Underlaget från BRFK3 är en SIE-fil, och Edison läser SIE precis som Fortnox och Visma. Vill ni hellre bokföra för hand är det en verifikation per år: avskrivningen per komponent står i rapporten och i Excel-registret. Komponenterna behöver inte egna konton i huvudboken, de följs i anläggningsregistret.

Question 58

Vad händer år 2? Behövs fortsatt användning? Kostnad?

Accepted Answer

Ni väljer själva. Licensen gäller tolv månader och förnyas bara om ni vill, till samma pris. Väljer ni att sluta tar ni ut rapporten, anläggningsregistret och SIE-filen, och det ni exporterat är ert. Det som talar för att fortsätta är att K3 inte är en engångsövning. Varje år ska avskrivningen bokföras, nya investeringar läggas till som komponenter, ett byte av tak eller stammar hanteras som utrangering av den gamla komponenten och start på en ny, och revisorn ska ha ett uppdaterat register. Det är det systemet gör år två, tillsammans med årshjulet, avtalsbevakningen och protokollen. Men vår förhoppning är att ni fortsätter för att det fungerar, inte för att ni måste.

Question 59

Var det om man köpte före 1/10 eller 31/10 som man kunde få en timme gratis hjälp?

Accepted Answer

Den 31 oktober, och det är en timme. Beställer ni senast den 31 oktober ingår en timme via Google Meet där vi tillsammans skapar föreningens K3, med eller utan underhållsplan, så att den är klar när mötet är slut. Det är beställningen som ska vara gjord senast den 31 oktober. Mötet bokar ni när det passar er, när som helst i höst eller vinter.

Question 60

Vi ska starta en bostadsrättsförening nästa år. Behövs ert system?

Accepted Answer

Ja, och ni har en fördel: ni slipper övergången. Från räkenskapsåret 2026 ska alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3, så en ny förening börjar med komponentindelning från första dagen. Anskaffningsvärdet är känt på kronan, det är köpeskillingen eller produktionskostnaden, och det fördelas på komponenterna med FAR:s andelar. Är huset nybyggt är nyttjandeperioderna tabellens fulla värden; är det en ombildning räknas åldern från byggåret men värdet från ert förvärv. Systemet gör den fördelningen ur ett totalvärde, utan underhållsplan, på en halvtimme. Gör ni det rätt från början slipper nästa styrelse göra det om.

Question 61

Om man har räknat med att fönstren installerades för 30 år sedan och nu har 30 år gått, men de kommer hålla 20 år till med två renoveringar. Blir det bara renoveringskostnaden som ska skrivas av under de kommande 20 åren?

Accepted Answer

Nej, det är det bokförda värdet på fönsterkomponenten som skrivs av, och renoveringarna kostnadsförs. Två delar: Komponenten Fönster fick sin andel av byggnadens anskaffningsvärde. Efter 30 år av en normal nyttjandeperiod på 40 år är det mesta avskrivet, men inte allt. Det som återstår fördelas på den kvarvarande period ni bedömer, alltså 20 år, inte tabellens 10. Det är er bedömning som gäller, och den skriver ni in som motivering. Renoveringarna, målning, tätning, byte av glas eller beslag, är underhåll som håller fönstren i skick. De kostnadsförs det år de görs och skrivs inte av. Först när fönstren byts blir det en ny komponent med egen nyttjandeperiod, 40 till 60 år beroende på material, och den gamla utrangeras. Är en renovering i praktiken ett byte, till exempel nya bågar och glas i befintliga karmar, behandlas den som byte.

Question 62

Liten förening med tre lägenheter, byggt 1946, föreningen bildades 2008. Vilket år gäller?

Accepted Answer

Båda, men för olika saker. Värdet räknas från 2008: anskaffningsvärdet är vad föreningen betalade vid förvärvet, plus det ni aktiverat sedan dess, och avskrivningarna löper från 2008. Åldern räknas från 1946: stommen har stått i 80 år, och hur många år varje komponent har kvar bedöms utifrån det. Systemet håller isär de två, förvärvsår för värdet och byggår för nyttjandeperioderna. Med ett hus från 1946 gäller dessutom regeln om stommen. Dess kvarvarande period får aldrig vara kortare än någon annan komponents, och FAR vill att ni gör en egen bedömning av hur länge stommen står. Det är normalt att sätta den längre än tabellens värde för ett sunt äldre hus.

Question 63

Vad rekommenderar du för lösning i vår lilla förening med tre lägenheter? I dag saknas underhållsplan, väldigt lågt belånad, obefintlig underhållsfond i nuläget.

Accepted Answer

Gör K3 utan underhållsplan. Ni behöver senaste årsredovisningen, byggnadens värde med marken bortdragen, och det ni vet om större byten: när taket lades om, när fönstren eller stammarna byttes. Systemet fördelar värdet på komponenterna med FAR:s andelar, sätter kvarvarande nyttjandeperioder från byggåret 1946 och de bytesår ni känner till, och räknar fram rapporten. Det tar en timme, och det är precis vad revisorn behöver. Underhållsplanen skulle jag ändå göra, enkelt, i Excel-mallen: tak, fasad, fönster, stammar, el, med ett ungefärligt år och en ungefärlig kostnad. Med tre lägenheter slår varje stort underhåll hårt på avgiften det år det görs, och en plan är det enda sättet att sprida det över åren. Underhållsfonden är en bokföringspost, inte pengar; det som räknas är att avgifterna ger ett sparande som motsvarar planen. Låg belåning är en styrka här, ni har utrymme att bygga upp det i lugn takt. Beställer ni senast den 31 oktober gör vi K3:n tillsammans under en timme via Google Meet, med eller utan plan.

Question 64

Kan man importera gamla styrelseprotokoll?

Accepted Answer

Inte som färdiga PDF:er i dag. Protokollmodulen är byggd för att bygga arkivet framåt: varje möte skapas med mötesdatum, får ett löpnummer inom verksamhetsåret och innehåller punkterna som text. Vill ni ha in äldre protokoll registrerar ni mötet med sitt riktiga datum och klistrar in punkterna, så hamnar det i rätt ordning i arkivet och blir sökbart. Att kunna ladda upp ett underskrivet protokoll som PDF och koppla det till mötet ligger på vår lista. Tanken är att en förening ska kunna samla allt på ett ställe, även det som skrevs innan ni började använda systemet.

Vanliga frågor om K3

K3-regelverket

Övergången från K2

Komponentindelningen

Nyttjandeperioder och gamla hus

Underhållsplanen

Bokföringen och programmen

Styrelsearbetet

Tjänsten, priset och er data

Har ni en fråga som inte står här?