Det styrelser frågade om K3, och vad vi svarade

Det finns inget officiellt riktvärde, och det är en viktig poäng: procentsatsen är ett resultat, inte ett val. Enligt K3 följer avskrivningen varje komponents nyttjandeperiod. Man räknar fram den, man sätter den inte.

Räknat på FAR:s schablon för en nybyggd byggnad landar den på cirka 1,3 % per år: stomme och grund 60 % av värdet på 120 år ger 0,50 %, yttertak 5 % på 30 år ger 0,17 %, stamledning VA och el 6 % vardera på 50 år ger 0,12 % var, fönster 4 % på 40 år ger 0,10 %, och de övriga sex komponenterna 19 % ger 0,31 %. Det motsvarar en genomsnittlig nyttjandeperiod på 76 år. För en äldre förening blir procenten högre, eftersom de korta komponenterna redan hunnit skrivas av och bytas ut.

Men avskrivningsprocenten säger nästan ingenting om ekonomisk hälsa. Det som avgör är om avgifterna täcker det verkliga underhållsbehovet, alltså kassaflödet, inte den bokförda posten. En förening kan ha en vacker avskrivningsprocent och ändå sakna pengar till stambytet.

Det finns ingen restpost i FAR:s vägledning. Den har elva komponenter, och stommen är den som bär rollen som restpost. Komponenten heter ordagrant "Stomme & grund (inklusive bostadsrättshavarens underhållsansvar)" och vägledningen skriver att i stomme och grund även ingår de delar som bostadsrättsinnehavaren har underhållsansvar för, som badrum, kök och ytskikt.

Sedan den 16 juni 2025 är det dessutom bindande. K3 punkt 38.13 (BFNAR 2025:3): de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar ska hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter. Allt som inte är någon av de tio övriga komponenterna hamnar alltså i stommen och skrivs av på stommens nyttjandeperiod.

Notera slutklämmen i regeln: "om delarna inte redovisas som separata komponenter". Det är en opt-out. Vill er förening bryta ut något eget, säg en tvättstuga eller ett garage, går det utmärkt. Men ni måste inte, och gör ni ingenting hamnar det i stommen, vilket är rätt enligt regeln.

Därför att underhållsansvar och äganderätt är två olika saker. Föreningen äger byggnaden, hela den, inklusive ytskikt, kök och badrum. Bostadsrättshavaren har ansvar för att underhålla en del av den. Det ansvaret gör inte medlemmen till ägare av väggen, och det som står som tillgång i balansräkningen ska skrivas av.

Konsekvensen går faktiskt åt det håll frågan efterlyser. Eftersom de delarna ligger i stommen skrivs de av på stommens nyttjandeperiod, 120 år för en betongstomme, inte på ett badrums verkliga tjugofem. Ett ytskikt som brutits ut som egen komponent med 25 års livslängd hade belastat resultatet nästan fem gånger hårdare per år. Regeln flyttar kostnaden bort från föreningens resultaträkning, precis därför att det inte är föreningen som ska betala bytet.

Vitvaror är oftast inte byggnad utan inventarier. Är de bokförda som inventarier ska de inte ingå i byggnadens anskaffningsvärde över huvud taget.

Nej, och det ska det inte heller. Avsättningen till yttre fond är ingen kostnad. Den är en omföring inom eget kapital, från fritt till bundet (K3 punkt 38.14 och 38.15). Beloppet bestäms av era stadgar och av stämmans eller styrelsens beslut, inte av avskrivningarna. Därför kan siffran inte falla ut ur en K3-beräkning, och därför ändras den inte när ni justerar en nyttjandeperiod.

Underhållsplanens åtgärder ligger däremot med, under Underhållsplan och fliken Kostnadsprognos. Där finns nyckeltalet avsättning per lägenhet och månad: genomsnittlig årskostnad enligt planen, delat på antalet lägenheter, delat på tolv. Den räknar på alla åtgärder i planen, både byten och löpande underhåll, och ändras när ni ändrar planen eller byter horisont mellan 5, 10, 20 och 30 år.

Kort sagt: komponentredovisningen svarar på vad huset är värt och hur det skrivs av. Kostnadsprognosen svarar på vad ni behöver ha på kontot. Det är två frågor, och det är meningen att de ska hållas isär.

Ja, precis så. Ni har en ingående balans för byggnaden som är ett enda klumpvärde, anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, utan uppdelning. Systemet fördelar det värdet över komponenterna enligt FAR:s schablon och använder underhållsplanens genomförda och planerade åtgärder för att räkna fram hur lång nyttjandeperiod varje komponent har kvar.

Ni behöver alltså inte veta vad taket kostade 1987. Ingående balansen räcker.

Ja, skicka gärna till info@brfk3.se. Var bara medveten om vad det är: en andra uppfattning från oss, inte ett revisorsutlåtande. Det är er revisor som gör bedömningen.

Två saker är värda att kontrollera först, för det är de som brukar vara fel. Mark, markanläggningar och inventarier ska inte ingå i byggnadens anskaffningsvärde; det är steg 1a i FAR:s vägledning och ett krav. Vi har sett samma hus värderat med en faktor tre i skillnad, och förklaringen var att marken låg med i den ena siffran. Och har föreningen ombildats, alltså köpt huset senare än det byggdes, räknas avskrivningarna från föreningens förvärv, inte från byggåret. FAR har ett eget räkneexempel på just det fallet.

Ett avskrivningskonto räcker. K3 kräver att varje komponent följs separat, men det sker i anläggningsregistret, inte i huvudboken. I huvudboken kan ni ha kvar byggnaden som en post med ett ackumulerat avskrivningskonto.

Det är just anläggningsregistret systemet producerar: en rad per komponent med anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning. Summan av raderna stämmer mot huvudbokens byggnadspost.

Är alla 14 byggda samtidigt och har samma standard har de också samma nyttjandeperioder per komponent, och då finns ingen redovisningsmässig anledning att dela upp dem. Ni gör en komponentindelning för hela beståndet. Storleksskillnaden påverkar bara fördelningen av värdet, inte livslängderna.

Det blir en annan sak om husen byggts vid olika tidpunkter eller renoverats olika. Då skiljer sig kvarvarande nyttjandeperiod och komponenterna bör hållas isär. För er del betyder det en K3-beräkning, inte fjorton.

Ja, men inte på grund av K3. Andelstalen styr hur föreningens skuld och kostnader fördelas mellan lägenheterna, och en bank som lånar ut till en enskild medlem tittar på lägenhetens andel av föreningens lån.

K3-omläggningen ändrar inte ett enda andelstal. Den ändrar bara hur byggnaden skrivs av i bokföringen. Det som påverkar bankens bild av föreningen är kassaflödet och avgiftsnivån, inte den bokförda avskrivningen.

Inte elektronisk signering med BankID. Det som finns i protokollmodulen är själva justeringsprocessen: ordförande, sekreterare och justerare anges med namn, protokollet går genom lägena utkast, justerat och arkiverat, och när det arkiveras låses innehållet. Protokollet skrivs ut eller sparas som PDF för underskrift.

Lagen om ekonomiska föreningar (7 kap. 24 §) kräver att protokollet undertecknas av den som fört det och justeras av ordföranden samt ytterligare en ledamot. Lagen ställer inget krav på att underskriften ska vara elektronisk. Vill man ändå ha e-signatur går det att skicka PDF:en genom en signeringstjänst.

Ja, helt. Ingenting att installera. Ni loggar in i webbläsaren, på dator eller mobil, och kommer åt föreningens uppgifter när ni vill.

3 995 kr per år och K3-beräkning, exklusive moms. Inga startavgifter, ingen bindningstid, ingen konsulttimme. I priset ingår hela K3-konverteringen: komponentindelning, avskrivningsplan och revisorsrapport, samt årshjulet med föreningens lagstadgade datum, avtalshantering som bevakar uppsägningstider och styrelseprotokoll med mall och arkiv.

Behöver föreningen flera separata K3-beräkningar, vilket gäller när husen är byggda vid olika tidpunkter och komponenterna därför har olika kvarvarande nyttjandeperiod, kostar varje beräkning 3 995 kr. Hus byggda samtidigt med samma standard ryms i en enda beräkning, hur många hus det än är.

FAR är branschorganisationen för revisorer, redovisningskonsulter, skatterådgivare och lönekonsulter i Sverige. När det gäller K3 för bostadsrättsföreningar är det FAR som, tillsammans med HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo, Bredablickgruppen och Simpleko, tagit fram vägledningen för hur en byggnad ska delas upp i komponenter: vilka elva komponenter som finns, hur stor andel av byggnadens värde varje komponent normalt utgör, och vilka nyttjandeperioder som gäller.

Det är den vägledningen revisorn utgår från vid granskningen, och det är den BRFK3 räknar efter. När ni ser "FAR:s tabell" eller "FAR:s schablon" i systemet är det alltså samma metod som er revisor använder.

Då förlänger man stommens nyttjandeperiod. Det är inte ett undantag utan FAR:s egen regel, och vägledningen har ett räkneexempel på exakt det fallet: en byggnad som är 82 år gammal där stommen bedöms ha 78 år kvar, vilket ger en total nyttjandeperiod på 160 år i stället för tabellens värde.

Två saker gäller för stommen. Dess kvarvarande nyttjandeperiod får aldrig vara kortare än någon annan komponents: har taket 30 år kvar har stommen minst 30. Och FAR skriver att en egen bedömning av stommens totala nyttjandeperiod alltid bör göras. Tabellens värde är en utgångspunkt, inte ett tak.

I praktiken bedömer styrelsen, gärna med hjälp av en besiktning eller den som gjort underhållsplanen, hur många år stommen rimligen står kvar: konstruktion, grundläggning, skick. Ett stenhus från 1890 med sund grund har ofta 50 till 80 år kvar. Bedömningen skrivs ner som motivering, och det är den revisorn vill se. I BRFK3 sätter ni stommens kvarvarande period själva i komponentsteget, och systemet varnar om den hamnar under någon annan komponents.

Det fungerar, men det gör något annat. När ni väljer K3 i bokföringsprogrammet styr det årsredovisningens uppställning, noterna och kontoplanen. Programmet vet ingenting om er byggnad. Det kan inte dela upp anskaffningsvärdet på komponenter, räkna fram hur mycket av varje komponent som redan är avskrivet, bedöma kvarvarande nyttjandeperioder eller upprätta ingångsbalansen per komponent.

Det är det underlaget BRFK3 producerar: ett anläggningsregister med en rad per komponent, anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning, plus avskrivningsplanen framåt. Sedan bokför ni avskrivningen i Visma som vanligt. Ett avskrivningskonto räcker, komponenterna följs i anläggningsregistret, inte i huvudboken. Underlaget går att ta ut som PDF, Excel och SIE-fil.

De ingår inte. Anskaffningsvärdet är det föreningen själv har betalat för byggnaden och för de investeringar föreningen aktiverat sedan dess. Det medlemmarna betalat direkt, till exempel egna badrumsrenoveringar eller fönsterbyten som debiterats den enskilde, har aldrig varit föreningens utgift och ska inte läggas till.

Det betyder inte att arbetet försvinner ur bilden. Är badrummen eller fönstren bytta påverkar det bedömningen av skick och kvarvarande nyttjandeperiod för den komponent de tillhör, i de flesta fall stommen. Men värdet i böckerna rörs inte.

Ja, men inte som egen komponent. Sedan den 16 juni 2025 är det bindande genom K3 punkt 38.13: de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar ska hänföras till byggnadens stomme, om de inte redovisas som separata komponenter. Badrummen ligger alltså i komponenten "Stomme och grund (inklusive bostadsrättshavarens underhållsansvar)".

Det är till föreningens fördel. Ett badrum som egen komponent hade skrivits av på kanske 25 år. Inne i stommen skrivs samma värde av på stommens nyttjandeperiod, 120 år för en betongstomme, alltså nästan fem gånger lägre kostnad per år. Och ni gör ingenting extra: låter ni bli att bryta ut badrummen hamnar de i stommen av sig själva.

Ja. Anskaffningsvärdet är vad föreningen betalade vid förvärvet 1975, plus de investeringar föreningen aktiverat sedan dess. Avskrivningarna räknas från 1975, inte från 1890. FAR:s vägledning har ett räkneexempel på precis det här: en byggnad som är 82 år gammal men ombildats senare, och där bara ungefär en tredjedel av anskaffningsvärdet är avskrivet. Det är korrekt och helt normalt för en ombildad förening.

Byggåret 1890 spelar däremot roll för en annan sak: hur många år varje komponent har kvar. Stommen har stått i 136 år, och dess kvarvarande nyttjandeperiod bedöms utifrån det, medan böckerna utgår från 1975. Systemet håller isär de två: byggår för nyttjandeperioderna, förvärvsår för värdet.

I praktiken behöver ni inte leta fram köpekontraktet från 1975. Ingående balansen i er senaste årsredovisning, byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, är utgångspunkten, och den fördelas över komponenterna.

Ni når oss på info@brfk3.se och får svar av oss som byggt systemet, inte av en extern support. Behöver ni gå igenom något tillsammans bokar vi ett möte via Google Meet. Och beställer ni senast den 31 oktober ingår en onboarding på 30 minuter där vi skapar föreningens K3 tillsammans, med eller utan underhållsplan, så att den är klar när mötet är slut.

Ni äger er data. Allt som räknats fram kan ni när som helst ta ut ur systemet: K3-rapporten och anläggningsregistret som PDF och Excel, avskrivningsplanen, underhållsplanen, SIE-filen till bokföringen. Det ni exporterat är ert, oavsett vad som händer med avtalet.

Vid en uppsägning stängs åtkomsten till projektet och uppgifterna raderas enligt vår integritetspolicy. Vårt råd är därför att exportera rapporten och komponentlistan innan ni avslutar, så att nästa styrelse eller revisor har underlaget.

Samma regel som för badrummen: K3 punkt 38.13. Delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar förs till stommen, om de inte redovisas som separata komponenter. Har de boende fullt ansvar för fönstren ska ni alltså inte ha någon komponent "Fönster" för dem. De ligger i stommen och skrivs av på stommens nyttjandeperiod.

När en medlem byter sina fönster händer då ingenting i föreningens bokföring. Det är medlemmens utgift, och komponenten ligger redan i stommen. Har föreningen andra fönster som den själv ansvarar för, till exempel i gemensamma utrymmen, kan de vara en egen fönsterkomponent med sin egen nyttjandeperiod.

Enklast är att gå igenom stadgarna: det föreningen ansvarar för blir komponenter enligt FAR:s tabell, det medlemmarna ansvarar för hamnar i stommen.

Ja, mallen finns att ladda ner i importsteget i systemet och på brfk3.se/mallar/BRFK3_Underhallsplan_Mall.xlsx. Kolumnerna är byggdel eller åtgärd, år, kostnad och intervall.

De flesta behöver den dock inte. Systemet läser de vanliga formaten direkt: Planima, Sustend, Din Underhållsplan, AFF-kodade planer och Bostadsrätternas mall, liksom de flesta egna Excel-planer med en rad per åtgärd. Prova först att ladda upp den plan ni har. Går den inte att läsa säger systemet det, och då är mallen reservvägen.

På brfk3.se/bestall. Ni fyller i föreningens uppgifter och fakturaadress, kontot skapas direkt, och sedan laddar ni upp underhållsplanen. Med en färdig plan är K3:n normalt klar samma dag: systemet föreslår komponentindelningen ur planen, ni granskar, och rapporten räknas fram.

Beställer ni senast den 31 oktober ingår en onboarding på 30 minuter via Google Meet, där vi gör det tillsammans så att K3:n är klar när mötet är slut. Mötet bokar ni när det passar er.

Det enkla svaret är att penningvärdet 1944 inte spelar någon roll för fördelningen. FAR:s metod fördelar det värde som står i böckerna i dag, alltså anskaffningsvärdet inklusive uppskrivningen, med procentandelar per komponent: stomme och grund 60 till 70 procent, yttertak 5, stamledningar 6, el 6, fönster 4 och så vidare. Andelarna är andelar av dagens värde, inte kronor från 1944. Att stommen är oförändrad sedan 1944 är precis vad som förväntas; det påverkar dess kvarvarande nyttjandeperiod, inte dess andel av värdet.

Fördelningen görs i två steg. Först fördelas hela värdet med schablonandelarna, vilket ger varje komponents teoretiska anskaffningsvärde. Sedan justeras komponent för komponent efter vad som faktiskt gjorts: ett tak bytt 2010 har en kvarvarande period räknad från 2010, en stam som aldrig bytts från 1944. Det är här underhållsplanen kommer in.

Om uppskrivningen: årsredovisningslagen tillåter att en byggnad skrivs upp till ett tillförlitligt och bestående värde, och K3 följer den regeln. Den uppskrivna delen behandlas som en del av anskaffningsvärdet, fördelas på komponenterna på samma sätt och skrivs av. Att ni använt taxeringsvärdet som grund är en bedömning er revisor redan tagit ställning till vid uppskrivningen. Det ni behöver göra nu är bara fördelningen, och den gör systemet med FAR:s andelar.