K3 utan underhållsplan: så gör en liten bostadsrättsförening
Vad rekommenderar du för lösning i vår lilla förening med tre lägenheter? I dag saknas underhållsplan, väldigt lågt belånad, obefintlig underhållsfond i nuläget.
Kort svar
Gör K3 utan underhållsplan. Ni behöver senaste årsredovisningen, byggnadens värde med marken bortdragen, och det ni vet om större byten: när taket lades om, när fönstren eller stammarna byttes. Systemet fördelar värdet på komponenterna med FAR:s andelar, sätter kvarvarande nyttjandeperioder från byggåret 1946 och de bytesår ni känner till, och räknar fram rapporten. Det tar en timme, och det är precis vad revisorn behöver.
Underhållsplanen skulle jag ändå göra, enkelt, i Excel-mallen: tak, fasad, fönster, stammar, el, med ett ungefärligt år och en ungefärlig kostnad. Med tre lägenheter slår varje stort underhåll hårt på avgiften det år det görs, och en plan är det enda sättet att sprida det över åren. Underhållsfonden är en bokföringspost, inte pengar; det som räknas är att avgifterna ger ett sparande som motsvarar planen. Låg belåning är en styrka här, ni har utrymme att bygga upp det i lugn takt.
Beställer ni senast den 31 oktober gör vi K3:n tillsammans under en timme via Google Meet, med eller utan plan.
Kravet gäller oavsett storlek
K3 gäller för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2026 eller senare, för alla bostadsrättsföreningar. Tre lägenheter eller trehundra spelar ingen roll. Det som skiljer är arbetsmängden: en liten förening med ett hus och få komponenter är klar på en timme.
Det ni behöver ha framme
Senaste årsredovisningen, för byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar. Markens värde ska räknas bort, eftersom mark inte skrivs av. Byggåret, och förvärvsåret om föreningen bildades senare än huset byggdes. Det ni vet om större byten: ungefär när taket lades om, när fönstren byttes, om stammarna är gjorda. Och materialen på tak, fasad, fönster och stomme, eftersom de styr nyttjandeperioderna.
Ni behöver inte veta vad bytena kostade. Värdet kommer ur böckerna, inte ur gamla fakturor. Det enda ni behöver från ett byte är året.
Så fördelas värdet utan plan
FAR:s vägledning ger varje komponent en andel av byggnadens värde (tabell 1) och en nyttjandeperiod per material (tabell 2). Kvarvarande period räknas från byggåret, eller från bytesåret för det som bytts. Andelarna viktas sedan om efter hur många år varje komponent har kvar, så att en komponent som nyss bytts bär mer av värdet än en som snart ska bytas. Resultatet är en rad per komponent med anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, bokfört värde och årlig avskrivning.
| Komponent | Andel av värdet (FAR tabell 1) |
|---|---|
| Stomme och grund | 60–70 % |
| Stamledning värme | 6–8 % |
| Stamledning VA | 6–8 % |
| El | 6–8 % |
| Yttertak | 4–10 % |
| Fasad | 5–8 % |
| Fönster | 3–5 % |
| Balkong | 3–5 % |
| Ventilation | 2–3 % |
| Hiss | 1–2 % |
| Styr och regler | 1–2 % |
Vad revisorn vill se
Komponentlistan med de fem kolumnerna ovan, att mark är borträknad, vilken metod som använts, och en motivering för stommens nyttjandeperiod. Har huset några år på nacken vill revisorn se att ni gjort en egen bedömning av stommen, inte bara tagit tabellvärdet. Det är hela underlaget. Rapporten ur BRFK3 innehåller det i den ordningen.
Planen sedan, för ekonomins skull
När K3 är gjort, gör en enkel underhållsplan i Excel-mallen: tak, fasad, fönster, stammar, el, med ungefärligt år och ungefärlig kostnad. Med tre lägenheter slår varje stort underhåll hårt på avgiften det år det görs, och en plan är det enda sättet att sprida det. Underhållsfonden är en bokföringspost, inte pengar på ett konto. Det som räknas är att avgifterna ger ett sparande i takt med planen. Låg belåning är en styrka: ni har utrymme att bygga upp det i lugn takt.
Läs vidare
Fler frågor om underhållsplanen
- Liten förening med tre lägenheter, byggt 1946, föreningen bildades 2008. Vilket år gäller?
- Det är svårt att veta vad till exempel ett byte av fönster kostade för 15 år sedan. Bokföring behöver ju heller inte sparas.
- Har ni er underhållsplan i Excel så man kan föra över den man har idag till er mall, så den sedan läser in den enkelt?
- Behöver jag en uppdaterad underhållsplan för att komma igång?
- Alla vanliga frågor
Beställ före 31 oktober, så gör vi er K3 tillsammans
Beställer ni senast den 31 oktober ingår en onboarding: en timme via Google Meet där vi tillsammans skapar föreningens K3, med eller utan underhållsplan, så att den är klar när mötet är slut.
Det är beställningen som ska vara gjord den 31 oktober. Mötet bokar ni när det passar er, när som helst i höst eller vinter.
Har ni en egen fråga?
Ställ den på nästa webinar, eller mejla info@brfk3.se så svarar vi.
Anmäl er till en kväll