Stomme äldre än 100 år: så sätter ni nyttjandeperioden enligt K3

Tabell 2 anger 120 år för en betongstomme och 75 år för en trästomme på betonggrund. Men vägledningen säger två saker till om stommen, och båda gäller före tabellen. Stommens kvarvarande nyttjandeperiod får aldrig vara kortare än någon annan komponents: har fasaden 40 år kvar har stommen minst 40. Och en egen bedömning av stommens totala nyttjandeperiod bör alltid göras. Tabellvärdet är en utgångspunkt, inte ett tak.

Räkneexempel 3 i vägledningen är exakt det här fallet: en byggnad som är 82 år gammal, där stommen bedöms ha 78 år kvar. Total nyttjandeperiod blir då 160 år. Ingen räknar den som fullt avskriven, ingen sätter tio år kvar. Man bedömer hur länge huset står.

Utgå från konstruktionen. Ett murat stenhus eller en betongstomme står i regel mycket längre än tabellens 120 år om grunden är sund. Titta på grundläggningen: berg och packad grus är oproblematiskt, medan träpålar och rustbäddar under sjunkande grundvatten är den vanligaste orsaken till att ett gammalt hus får en kortare bedömning. Titta på skicket: sättningar, sprickbildning, fukt i källaren, och om en grundförstärkning redan gjorts.

Ett stenhus från sekelskiftet med sund grund landar ofta på 50 till 80 år kvar. Skriv ner bedömningen och skälen i en mening eller två: konstruktion, grund, skick, eventuell besiktning. Det är den motiveringen revisorn vill se, inte ett tabellvärde.

Är ni osäkra kan den som gjort underhållsplanen, eller en besiktningsman, ge en bedömning av stommen. Det behöver inte vara en stor utredning. Frågan är hur många år huset rimligen står, inte exakt vilket år det faller.

Stommen bär 60 till 70 procent av byggnadens värde, så dess kvarvarande period är den enskilt viktigaste siffran i hela konverteringen. Ett exempel med 100 miljoner kronor i värde och 64 procent på stommen:

Är huset gammalt men föreningen ung räknas två saker på olika sätt. Byggnadens ålder styr hur många år komponenterna har kvar. Förvärvet styr värdet: anskaffningsvärdet är vad föreningen betalade, och avskrivningarna löper från förvärvsåret. Vägledningens exempel 3 är just ett sådant hus, 82 år gammalt och ombildat senare, och därför bara till en tredjedel avskrivet. Skriv aldrig in ombildningsåret som byggår.

Stommens kvarvarande period sätter ni själva i komponentsteget, med motiveringen i samma fält. Systemet varnar om den hamnar under någon annan komponents, och förlänger den totala perioden på det sätt vägledningen visar. Byggår och förvärvsår är två skilda fält, så en ombildad förening får rätt på båda.