BFN, K3 och BRF – vad beslutet innebär
BFN har beslutat att alla BRF:er måste tillämpa K3 från 2026. Lär dig vad det innebär för bokföring, avskrivningar och komponentindelning.
Av Stefan Lidén
BFN (Bokföringsnämnden) beslutade i juni 2025 att alla bostadsrättsföreningar måste tillämpa K3 för räkenskapsår som börjar 2026 eller senare — oavsett storlek. K2 får inte längre användas av BRF. Det är det kortaste svaret på vad "BFN K3 BRF" handlar om. Resten av den här artikeln förklarar varför det fick konsekvenser, vad det konkret kräver av er förening och vad ni bör göra härnäst.
Vad är BFN och varför spelar deras beslut roll?
Bokföringsnämnden är den statliga myndighet som ger ut normgivning för redovisning i Sverige. De förvaltar regelverken K2 och K3 — två separata regelpaketen för hur svenska företag och föreningar ska upprätta sina årsredovisningar.
Tidigare fick bostadsrättsföreningar välja mellan K2 (det enklare regelverket) och K3 (det principbaserade, mer komplexa). BFN:s beslut från juni 2025 tar bort det valet: från och med räkenskapsår som börjar 2026 gäller K3 för samtliga BRF:er, utan undantag baserade på storlek eller omsättning.
Det innebär att föreningar som hittills redovisat enligt K2 måste byta regelverk — och att bytet medför krav som K2 helt enkelt inte ställde.
Vad skiljer K3 från K2 för en BRF?
Den mest genomgripande förändringen är komponentavskrivning. Under K2 skrevs byggnaden av som en enhet med en och samma avskrivningssats. K3 kräver i stället att byggnaden delas in i betydande komponenter, som var och en skrivs av separat utifrån sin faktiska ekonomiska livslängd.
Det praktiska skälet är enkelt: ett yttertak håller inte lika länge som stommen. Om hela byggnaden skrivs av på stommens livslängd missar redovisningen en väsentlig ekonomisk realitet — att tak, stamledningar och fasad behöver bytas ut löpande under byggnadens livstid.
FAR:s vägledning och komponentkategorier
FAR har tagit fram en vägledning för komponentindelning i bostadsrättsföreningar vid övergång till K3. Den identifierar bland annat följande kategorier: stomme och grund, stamledning värme, stamledning VA, fasad, fönster, yttertak, el, balkong, ventilation, hiss samt styr och övervakning.
För varje kategori finns vägledande intervall för hur stor andel av anskaffningsvärdet den typiskt utgör i ett nybyggt flerbostadshus — exempelvis stomme och grund 60–70 %, yttertak 4–10 % och ventilation 2–3 %. Dessa är riktmärken, inte facit för er specifika förening. Den faktiska fördelningen ska alltid bedömas av styrelse och revisor utifrån er byggnads faktiska förhållanden.
Avskrivningar BRF — varför de förändras
Under K3 utgår avskrivningstiden för varje komponent från dess egna totala nyttjandeperiod och det senaste kända bytet. Det innebär att en förening som nyligen bytte stamledningar redovisar en längre kvarvarande nyttjandeperiod för den komponenten — och därmed lägre årlig avskrivning — än en förening vars stamledningar är ålderstigna.
Det är en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi, men det ställer också krav på att ni har en välskött underhållsplan med historik. Saknas den informationen blir K3-övergången svårare och osäkerheten större.
Se vår kompletta guide till K3-redovisning för BRF för en djupare genomgång av hela metodiken.
Bokföring BRF — vad förändras i praktiken?
Utöver komponentavskrivningen påverkar K3 bokföringen på flera sätt:
- Ingångsvärden vid övergång. Föreningen måste fastställa vilket anskaffningsvärde och vilken ackumulerad avskrivning varje komponent hade vid övergångstidpunkten. Det kräver ofta en retrospektiv analys av underhållshistoriken.
- Byten aktiveras, underhåll kostnadsförs. Under K3 ska ett komponentbyte aktiveras (tas upp som tillgång) medan löpande underhåll som målning och rensning kostnadsförs direkt. Gränsdragningen är avgörande och ska dokumenteras.
- Nedskrivningsprövning. K3 ställer krav på att nedskrivning prövas om det finns indikationer på att en tillgångs redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde.
- Tilläggsupplysningar. Årsredovisningen ska innehålla mer detaljerade noter om komponentindelning, avskrivningsmetoder och bedömningar.
Vill ni förstå mer om hur övergången konkret skiljer sig från K2-redovisning? Läs vår artikel om K2 vs K3 — så påverkas er BRF av övergången.
Underhållsplanen är nyckeln
K3-komponentindelningen bygger i hög grad på er underhållsplan. Där finns uppgifterna om när olika byggdelar senast byttes, planerade framtida åtgärder och beräknade livslängder — exakt den information som behövs för att fastställa kvarvarande nyttjandeperioder per komponent.
En underhållsplan som inte uppdaterats på flera år, eller som saknar historik för genomförda byten, skapar osäkerhet i K3-beräkningarna. Det är inte ovanligt att revisorn lyfter just den frågan under granskningen.
Ett välordnat leverantörsregister för BRF kan dessutom underlätta att rekonstruera historik från gamla fakturor och offerter — något som ofta behövs vid övergången.
Revisorns roll — och varför det inte går att automatisera
K3 lägger bedömningsansvaret på människor, inte på ett system. Det innebär att varje K3-indelning måste granskas och godkännas av er revisor innan årsredovisningen signeras. Klassificeringar som är osäkra — exempelvis om en åtgärd ska räknas som komponentbyte eller underhåll — ska lyftas explicit och inte smygas in med ett defaultvärde.
Det är också skälet till att ett verktyg som stödjer K3-processen måste ha full spårbarhet: revisorn behöver kunna följa varje beräknat värde tillbaka till källan, se vilka val som gjorts och varför, och vid behov korrigera dem med sin egen motivering. Beslutsspåret skyddar revisorns juridiska ansvar och gör hela processen revisionssäker.
Brf K3 exempel — vad innebär det att ett tak "är en komponent"?
Tänk er en förening med ett yttertak som lades om för tio år sedan och har en total livslängd på 30 år. Enligt K3 är taket en separat komponent med 20 år kvar av sin nyttjandeperiod. Föreningen aktiverar takets andel av anskaffningsvärdet och skriver av det på 20 år. Om taket läggs om igen om 20 år ersätts det gamla komponentvärdet av det nya kostnaden — som i sin tur aktiveras och skrivs av på nytt.
Det är precis den här logiken som skiljer K3-avskrivningar från den tidigare schablonmässiga K2-avskrivningen. Och det är varför underhållsplanens information om senaste byte och planerade åtgärder är så central.
Har ni er underhållsplan i Excel och vill se hur ett K3-förslag kan se ut för er förening? Ladda upp er underhållsplan på startsidan så genererar BRFK3 ett granskningsbart förslag som ni och er revisor kan arbeta vidare med.
Föredrar ni att först prata igenom processen? Boka en kort genomgång — utan förpliktelser.
Vanliga frågor om BFN, K3 och BRF
Måste alla BRF:er tillämpa K3 från 2026?
Ja. BFN beslutade i juni 2025 att K2 inte längre får tillämpas av bostadsrättsföreningar. Kravet gäller för räkenskapsår som börjar 2026 eller senare, oavsett föreningens storlek.
Vad händer om vår BRF inte har en uppdaterad underhållsplan?
K3-komponentindelningen bygger på uppgifter om senaste byten och planerade åtgärder. Saknas den informationen ökar osäkerheten i beräkningarna, och revisorn kan behöva göra egna bedömningar om ingångsvärden. Det är ett starkt skäl att se till att underhållsplanen är komplett innan övergången.
Vem ansvarar för K3-bedömningen — styrelsen eller revisorn?
Ansvaret är delat. Styrelsen upprättar årsredovisningen och ansvarar för de bedömningar som görs. Revisorn granskar och godkänner. K3 lägger uttryckligen bedömningsansvar på människor — det kan inte delegeras till ett system eller en algoritm.
Räcker det att anlita en förvaltare för K3-övergången?
En förvaltare kan hjälpa till med det praktiska, men revisorn måste alltid granska och godkänna K3-indelningen. Se till att er förvaltare och revisor kommunicerar tidigt i processen — gärna redan inför det räkenskapsår då K3 börjar gälla.