K2 vs K3 — så påverkas er BRF av övergången

"Vad är egentligen skillnaden mellan K2 och K3?" Det är den vanligaste frågan vi får från styrelser som precis börjat läsa på om övergången. K3 är obligatoriskt från räkenskapsår 2026 — ett år som redan pågår för de flesta BRF:er. Svaret är både enklare och mer komplicerat än de flesta tror, och den praktiska skillnaden för er förening beror på vilken fastighet ni har.

I det här inlägget går vi igenom de verkliga skillnaderna, med räkneexempel som visar hur siffrorna faktiskt förändras.

Den grundläggande skillnaden i en mening

K2: Hela fastigheten är en tillgång som skrivs av linjärt, ofta över 100 år. K3: Fastigheten delas upp i komponenter med individuella nyttjandeperioder och avskrivningar.

Det låter som en teknisk detalj, men det har stora konsekvenser för hur föreningens ekonomi ser ut på papperet.

Ett förenklat räkneexempel

Så här kan skillnaden se ut. Exemplet är förenklat och illustrativt — de exakta andelarna och nyttjandeperioderna för just er förening bestäms av er underhållsplan och granskas av er revisor. Vi utgår från en byggnad bokförd till 100 000 000 kr (endast byggnadsvärdet — inte mark, markanläggningar eller inventarier).

Under K2 skrivs hela byggnaden av som en enda tillgång, ofta på 100 år — cirka 1 000 000 kr per år.

Under K3 delas byggnaden i komponenter som var för sig skrivs av över sin egen nyttjandeperiod. Andelarna nedan ligger inom FAR:s vägledande intervall; nyttjandeperioderna är typiska riktvärden:

Summan blir cirka 1 627 000 kr per år mot K2:s omkring 1 000 000 kr — alltså märkbart högre. Men det är en redovisningsteknisk skillnad: föreningens likviditet, kassaflöde och avgifter påverkas inte. K3 skriver av de kortlivade delarna (stammar, installationer) snabbare, vilket ger en mer rättvisande bild av fastighetens verkliga förslitning.

Andelarna följer FAR:s vägledande intervall ("Komponentindelning i bostadsrättsförening – en vägledning vid övergång från K2 till K3", 2025). De exakta värdena och nyttjandeperioderna för er förening fastställs utifrån er underhållsplan och granskas av er revisor.

Vad betyder det för resultatet?

Högre avskrivning sänker det bokförda resultatet — men påverkar inte föreningens likviditet eller avgifter. Det brukar väcka oro i styrelsen — "ska vi höja avgifterna?" — men svaret är oftast nej, eftersom:

1. Föreningens kassaflöde är oförändrat — avskrivning är ingen utbetalning
2. Avskrivningen är en redovisningsteknisk kostnad, inte pengar ur kassan
3. Det synliggör att medel bör sparas till kommande renoveringar — ofta något föreningen redan gör, nu bara tydligt i redovisningen

Vad K3 faktiskt visar som K2 dolde

I exemplet ovan skrivs de kortlivade delarna — stammar och installationer — av betydligt snabbare än stommen. Under K2 syntes inte det alls; hela byggnaden såg ut att ha decennier kvar, oavsett hur slitna enskilda delar faktiskt var.

Under K3 blir det tydligt: flera stora system ska bytas inom några år. Det betyder:

• Styrelsen kan planera underhåll och avgifter i tid
• Medlemmar förstår varför avgifterna kanske behöver justeras
• Banker och köpare ser en ärlig bild av fastighetens skick
• Revisorn har ett bättre beslutsunderlag

Det är den egentliga poängen med K3: inte högre avskrivningar, utan ärlig redovisning av fastighetens skick och framtida behov.

Vanliga missuppfattningar

"K3 kostar mer"

Nej. Själva K3-redovisningen kostar inte mer i drift. Övergången kostar en engångsinsats (25 000–75 000 kr via byrå eller 3 995 kr med BRFK3), men själva redovisningen framåt är inte dyrare.

"Vi måste höja avgifterna"

Inte nödvändigtvis. Men om K3-övergången synliggör att ni har legat för lågt med avgifterna relativt kommande renoveringar — då vet ni det nu, vilket är bra. Bättre att höja gradvis över flera år än att stå inför en chock-höjning när stambytet är ett faktum.

"Det påverkar fastighetens värde"

Nej, marknaden värderar fastigheter baserat på läge, kondition, boyta och jämförbara objekt. K3 är en redovisningsteknisk förändring, inte en värderingsförändring.

"Vi måste gissa värden vi inte vet"

Nej. K3 kräver rimliga bedömningar, inte exakta sanningar. Om ni inte vet exakt när fasaden senast målades kan ni göra en kvalificerad bedömning baserat på synligt skick. Det räcker så länge ni dokumenterar varför ni valde det värdet.

Vad ska ni göra nu?

Oavsett om er förening har enkla eller komplexa förhållanden är första steget samma: samla ihop underlag om fastigheten. Underhållsplan, bygghandlingar, kvitton från senaste renoveringarna. Ju mer dokumentation desto säkrare bedömningar.

Därefter kan ni:

• Göra konverteringen själva via BRFK3 (under en timme, 3 995 kr)
• Anlita en byrå (flera veckor, 25 000–75 000 kr)
• Göra grunden själv och låta revisorn granska (rekommenderad hybrid — snabbast och billigast totalt)

Sammanfattning

• K2 = linjär avskrivning, K3 = komponentavskrivning
• Högre årliga avskrivningar under K3, men samma kassaflöde
• K3 synliggör framtida underhållsbehov som K2 döljer
• Ingen faktisk ekonomisk förändring — bara ärligare redovisning
• För kalenderårs-BRF:er pågår första K3-året redan — ingångsbalans upprättas retroaktivt per 2026-01-01
• Första bokslutet enligt K3 upprättas våren 2027 — ju tidigare ni kommer igång, desto mindre stress

Har ni specifika frågor om er förenings situation? Maila info@brfk3.se — vi hjälper er gärna att förstå vad övergången innebär för just er.

---

Relaterad läsning

• Komplett guide till K3-redovisning för BRF
• Så fungerar komponentavskrivning enligt K3
• Negativt resultat på grund av avskrivningar