Liten BRF: revisorn klarar inte K3 – vad gör ni?

Revisorn klarar inte K3 – vad gör ni nu?

Från och med räkenskapsår som börjar 2026 gäller K3 för alla bostadsrättsföreningar. K2 får inte längre tillämpas — oavsett föreningens storlek. Det innebär att även en liten förening med tio lägenheter måste redovisa komponentavskrivningar, upprätta en komponentindelad balansräkning och ha en revisor som kan granska det.

Problemet många styrelser stöter på just nu: den revisor man anlitat i tio år säger öppet att K3 inte är deras starka sida. Det är ett ärligt besked — och faktiskt ett bra tecken på integritet. Men det löser inte er situation. Nedan får ni en konkret väg framåt.

Varför K3 är ett kompetenslyft, inte bara ett regelskifte

K3 bygger på komponentindelning: byggnaden delas upp i delar med olika ekonomisk livslängd — stomme, fasad, yttertak, stamledningar, fönster, ventilation med mera — och varje del skrivs av separat. Det är principiellt annorlunda mot K2:s schablonmetod.

För revisorn innebär det ett nytt granskningsuppdrag: att bedöma om komponentindelningen är rimlig, om nyttjandeperioderna är väl underbyggda och om beslutsspåret kan motiveras vid en framtida revision. Det räcker inte med att kunna bokföring — revisorn behöver förstå FAR:s vägledning om komponentindelning i bostadsrättsföreningar och hur underhållsplanen kopplas till siffrorna i årsredovisningen.

En förvaltare i samma sits — utan K3-erfarenhet — riskerar att producera en årsredovisning som ser korrekt ut men där komponentvärdena inte håller för granskning. Det är ett problem både för föreningen och för revisorn som ska skriva under.

Läs mer om vad K3 faktiskt innebär för er förening i vår kompletta guide till K3-redovisning för BRF.

Tre roller ni behöver ha koll på

Innan ni börjar leta är det värt att reda ut vem som gör vad — det är lätt att blanda ihop rollerna.

Ekonomisk förvaltare upprättar bokföringen, årsredovisningen och hanterar löpande administration. Det är förvaltaren som i praktiken gör komponentindelningen och beräknar avskrivningar utifrån underhållsplanen.

Revisor granskar och signerar. Revisorn är inte den som räknar fram K3-värdena — men måste kunna bedöma om de är rimliga och om processen är spårbar.

Verktyg/system (som underhållsplaner och K3-stödsystem) utgör underlaget som förvaltare och revisor arbetar med. Utan ett granskningsbart underlag blir revisorns jobb svårt oavsett kompetens.

Om revisorn säger att den inte klarar K3 kan det alltså handla om antingen bristande K3-kunskap hos revisorn, bristande underlag från förvaltaren — eller bägge. Börja med att ta reda på vilket.

Hur ni hittar en ekonomisk förvaltare med K3-kompetens

1. Ställ rätt frågor från start

Fråga inte bara "kan ni K3?" — det svarar alla ja på. Fråga i stället:

Hur upprättar ni komponentindelningen i praktiken? Vilket underlag använder ni?
Vad händer om vår underhållsplan inte har tydliga bytesår eller livslängder?
Hur ser beslutsspåret ut — vad kan revisorn följa upp?
Har ni föreningar av vår storlek som redan tillämpar K3? Kan vi få ett anonymiserat brf k3 exempel?
Hur samarbetar ni med vår revisor under granskningsfasen?

Konkreta svar på dessa frågor avslöjar snabbt om förvaltaren faktiskt arbetat med K3 eller bara läst om det.

2. Kontrollera om de har ett spårbart arbetsflöde

K3-komponentindelning är inte en fri bedömning — den ska kunna motiveras och granskas. En seriös förvaltare kan visa hur varje komponentvärde och nyttjandeperiod härletts från underhållsplanen. Fråga om de kan visa er ett beslutsspår: vilka val gjordes, av vem och varför.

Utan spårbarhet kan revisorn inte göra sitt jobb — och ni kan inte försvara siffrorna om Skatteverket eller en stämma ifrågasätter dem.

3. Fråga specifikt om FAR-kategorierna

FAR:s vägledning för komponentindelning i bostadsrättsföreningar listar specifika kategorier: stomme och grund, stamledning värme, stamledning VA, fasad, fönster, yttertak, el, balkong, ventilation, hiss samt styr och övervakning. En förvaltare med verklig K3-vana känner till dessa utan att behöva slå upp dem och kan förklara hur de appliceras på er fastighet.

4. Be om referens från en liknande förening

Storlek spelar roll — bokföring av en liten förening har en annan komplexitet än en stor HSB-förening. Be om en referens från en förening med liknande antal lägenheter och fastighetstyp. Ring och fråga hur samarbetet fungerar i praktiken, inte bara om de är nöjda.

5. Klargör revisorsfrågan parallellt

Om ni byter förvaltare men behåller en revisor utan K3-kompetens löser ni bara halva problemet. Fråga den nya förvaltaren hur de brukar hantera situationen när revisorn inte är van vid K3 — seriösa aktörer har ett svar på det, till exempel att de producerar underlag som är pedagogiskt uppbyggt för att underlätta granskningen, eller att de kan rekommendera revisorer med BRF-K3-vana.

Ni behöver inte nödvändigtvis byta revisor — men revisorn behöver antingen lära sig, eller ta hjälp av ett specialiserat stöd.

Vad ni bör ha på plats innan byte

En förvaltarövergång mitt i ett räkenskapsår är sällan smidig. Börja processen tidigt och säkerställ att ni har:

En aktuell underhållsplan i digital form (Excel eller motsvarande) — det är råmaterialet för K3-beräkningen
Uppgifter om fastighetens anskaffningsvärde och byggår
Tidigare årsredovisningar som den nya förvaltaren kan stämma av mot

Om er underhållsplan är gammal eller ofullständig är det klokt att uppdatera den innan ni byter förvaltare — annars riskerar ni att betala för ett K3-arbete som bygger på osäkert underlag. Ni kan ladda upp er underhållsplan direkt på startsidan för att se hur den ser ut som underlag för K3-komponentindelning.

Läs också om hur en väl underhållen leverantörslista underlättar förvaltarbyten i artikeln om leverantörsregister för BRF.

Om ni funderar på att byta revisor också

Det är ett separat beslut — och ett större ett. En revisor väljs av stämman, byts normalt vid ordinarie val och ska vara auktoriserad eller godkänd. Men det är fullt rimligt att inför nästa val efterfråga erfarenhet av K3-redovisning för bostadsrättsföreningar som ett kriterium.

För en djupare genomgång av vad K2-till-K3-övergången faktiskt innebär i praktiken: se artikeln K2 vs K3 – så påverkas er BRF av övergången.

Vill ni se hur ert eget underlag håller?

Om ni vill stämma av om er underhållsplan räcker som underlag för K3-komponentindelning — och hur ett granskningsbart förslag kan se ut — kan ni boka en kort genomgång: https://cal.com/brfk3/30min. Ingen säljpitch, bara en konkret titt på er situation.

Vanliga frågor

Måste även en liten BRF tillämpa K3 från 2026?

Ja. BFN beslutade i juni 2025 att K2 inte längre får tillämpas av bostadsrättsföreningar för räkenskapsår som börjar 2026 eller senare. Det gäller alla föreningar, oavsett storlek.

Vad händer om vår förvaltare upprättar K3-redovisningen men revisorn inte förstår den?

Revisorn ansvarar för att granska och signera årsredovisningen. Om revisorn inte kan bedöma om K3-komponentindelningen är korrekt bör den antingen utbilda sig, ta extern hjälp — eller i förlängningen avgå från uppdraget. En årsredovisning signerad av en revisor som inte förstått underlaget är en risk för föreningen.

Hur lång tid tar det att göra komponentindelningen för en liten förening?

Det beror på hur komplett underhållsplanen är och vilket stöd förvaltaren använder. Med ett strukturerat arbetsflöde och en välskött underhållsplan kan den aktiva arbetstiden vara kort — men granskning och godkännande från revisorn tillkommer alltid och ska inte forceras.

Kan vi använda en digital underhållsplan som underlag direkt?

Ja, förutsatt att den innehåller nödvändig information: åtgärdsbeskrivningar, planerade bytesår, kostnader och helst senaste genomförda åtgärder per komponent. Ju mer komplett planen är, desto bättre underlag för en korrekt och spårbar K3-komponentindelning.