BRF stadgar och K3 – vad styr underhållsansvaret?

Kopplingen mellan BRF-stadgar och K3 – kort svar

En bostadsrättsförenings stadgar avgör vem som ansvarar för underhållet av olika delar av fastigheten: föreningen eller bostadsrättshavaren. Det är just den gränsdragningen som styr hur K3-komponentindelningen ska göras. Kortfattat: det som föreningen ansvarar för ska delas upp på betydande komponenter och skrivas av separat. Det som bostadsrättshavaren ansvarar för förs normalt till stommens andel – men det finns en viktig nyans som styrelsen behöver känna till.

Från och med räkenskapsår som börjar 2026 gäller K3 som obligatoriskt regelverk för alla bostadsrättsföreningar. K2 får inte längre tillämpas av BRF. Det innebär att kopplingen mellan stadgar och redovisning nu är direkt relevant för samtliga föreningar – stora som små.

Varför spelar stadgarna roll i K3-redovisningen?

K3-regelverket (BFNAR 2025:3, kapitel 38) innehåller en bindande punkt som direkt kopplar till föreningens stadgar. Punkt 38.13 slår fast:

"När bostadsrättsföreningens byggnader delas upp på betydande komponenter enligt punkt 17.4, ska de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter."

Det som uttrycket "inte omfattas av föreningens underhållsansvar" syftar på är precis det som stadgarna reglerar. Det är alltså stadgarna – inte K3-regelverket i sig – som anger var gränsen går.

Typiskt gäller att bostadsrättshavaren ansvarar för sådant som ytskikt, badrum och kök inuti lägenheten. Men formuleringen varierar mellan föreningar, och det är därför du inte kan utgå från en generell tumregel utan måste läsa just er förenings stadgar.

Vad händer med delar som bostadsrättshavaren underhåller?

Enligt punkt 38.13 förs dessa delar till stommens komponent – det är förvalsvärdet. Det är en stor del av förklaringen till att stomme och grund enligt FAR:s vägledning typiskt utgör 60–70 % av anskaffningsvärdet för ett nybyggt flerbostadshus. Lägenhetsinteriörerna är alltså redan "inbakade" i stomandelen.

Men regeln har en viktig opt-out: formuleringen "om delarna inte redovisas som separata komponenter" innebär att en förening som vill ha mer precision faktiskt kan bryta ut dessa delar som egna komponenter. Det är alltså inte ett absolut krav att lägenhetsinteriörerna alltid ligger i stommen – det är ett förval som styrelse och revisor kan avvika från om det ger en rättvisande bild.

Vad styr K3-komponentindelningen i praktiken?

Komponentindelningen för en BRF styrs av tre samverkande faktorer:

Stadgarna – definierar föreningens underhållsansvar kontra bostadsrättshavarens
Underhållsplanen – konkretiserar vilka åtgärder föreningen faktiskt planerar och bekostnar
FAR:s vägledning – ger riktlinjerna för vilka komponenter som är "betydande" och hur de värderas

Ingen av dessa tre kan ersätta de andra. En välskriven underhållsplan som inte stämmer med vad stadgarna faktiskt säger ger fel utgångspunkt. Och FAR:s vägledning är just en vägledning – den ersätter inte en bedömning baserad på föreningens egna förutsättningar.

Läs mer om hur hela processen hänger ihop i vår kompletta guide till K3-redovisning för BRF.

Vilka komponenter är "betydande" enligt K3?

K3 kräver att byggnaden delas upp i de delar som är betydande för helheten. FAR:s vägledning listar följande kategorier som typiskt relevanta för ett flerbostadshus:

Stomme & grund
Stamledning värme
Stamledning VA
Fasad
Fönster
Yttertak
El
Balkong
Ventilation
Hiss
Styr & övervakning

Vad som är "betydande" i er förening är en bedömningsfråga som revisor och styrelse gör tillsammans, utifrån fastighetens karaktär och er underhållsplan. Föreningen behöver inte ha alla dessa komponenter – och kan i undantagsfall ha fler.

Avskrivning BRF – hur hänger det ihop med komponenterna?

När komponentindelningen är fastställd skrivs varje komponent av separat, baserat på dess kvarvarande nyttjandeperiod. Det är just här K3 skiljer sig fundamentalt från K2, där hela byggnaden skrevs av med en gemensam procentsats.

Med K3 kan en förening som nyligen bytt stamledningar ha en lång kvarvarande nyttjandeperiod på just VA-stammarna – men kort på exempelvis taket om det är gammalt. Det ger en mer rättvisande bild av fastighetens ekonomiska verklighet, men ställer också krav på att underlaget är korrekt.

Nyttjandeperioden för varje komponent baseras typiskt på:

När komponenten senast byttes
Komponentens totala tekniska livslängd
Vilket år övergången till K3 gjordes

Det är en bedömning som revisor ska granska och signera – och där underhållsplanen är det centrala källdokumentet.

Förstå mer om bakgrunden och motiven bakom regelbytet i artikeln Varför K3 för BRF?

Vanliga misstag när stadgar och K3 inte stämmer överens

Flera föreningar har underhållsplaner som är skrivna utan hänsyn till vad stadgarna faktiskt säger. Det leder till att K3-underlaget inkluderar åtgärder som egentligen bostadsrättshavaren ansvarar för – eller tvärtom.

Konkreta exempel på vad som kan gå fel:

Badrumsrenovering finns i underhållsplanen, men stadgarna lägger det ansvaret på bostadsrättshavaren → ska normalt inte vara en komponent i föreningens K3-beräkning
Fönsterbyte planeras av föreningen, men stadgarna är otydliga → skapar osäkerhet i klassificeringen
Storköksutrustning i gemensamma utrymmen → kan vara en separat komponent men missas ofta

Gränsdragningen är sällan självklar. Revisorns roll är just att fatta och dokumentera dessa bedömningar, inte att rubber-stampa ett automatgenererat förslag.

Hur underhållsplanen och stadgarna bör hänga ihop

En praktisk tumregel: underhållsplanen bör spegla stadgarnas ansvarsfördelning. Om er underhållsplan innehåller poster som egentligen är bostadsrättshavarens ansvar, bör de antingen rensas ut eller tydligt markeras som sådana – så att K3-underlaget inte blir missvisande.

Se också till att underhållsplanen är aktuell och att åtgärder kategoriseras korrekt: vad som är en investering (byte av komponent) kontra underhåll (service, besiktning, ommålning). Enbart investeringsåtgärder bidrar till komponentens kvarvarande nyttjandeperiod i K3-beräkningen.

Har ni ett strukturerat leverantörsregister kopplat till underhållsplanen? Det underlättar spårbarheten rejält. Läs om hur det kan fungera i praktiken: Leverantörsregister för BRF – sluta leta i gamla mailtrådar.

Checklista: stadgar och K3 inför årsredovisningen

Innan ni tar er K3-komponentindelning till revisor, gå igenom dessa punkter:

Har ni läst igenom stadgarna och identifierat exakt vad föreningen ansvarar för?
Stämmer underhållsplanen överens med den ansvarsfördelningen?
Är det tydligt vilka poster i underhållsplanen som är investeringar (byte) respektive löpande underhåll?
Har ni dokumenterat varför ni valt att lägga vissa delar i stommen och eventuellt brutit ut andra som egna komponenter?
Har revisorn fått möjlighet att granska och signera K3-förslaget innan årsredovisningen fastställs?

Om ni vill se hur er underhållsplan ser ut i ett K3-sammanhang kan ni ladda upp den direkt på startsidan för ett granskningsbart förslag.

FAQ

Måste föreningen redovisa lägenhetsinteriörer som egna K3-komponenter?

Nej. Enligt punkt 38.13 i BFNAR 2025:3 förs delar som bostadsrättshavaren ansvarar för till stommens komponent som förval. En förening kan välja att bryta ut dem som separata komponenter, men det är inget krav.

Hur vet vi vad som är föreningens respektive bostadsrättshavarens underhållsansvar?

Det framgår av föreningens stadgar. Det finns ingen generell regel som gäller alla föreningar – ansvarsfördelningen kan variera. Kontakta er revisor eller juridisk rådgivare om stadgarna är otydliga.

Påverkar stadgarna vilka FAR-kategorier vi ska använda?

Indirekt, ja. Stadgarna avgör vilka delar av fastigheten föreningen faktiskt ansvarar för, och det är de delarna som ska delas upp på betydande komponenter. FAR:s kategorier är ett ramverk – men era stadgar styr vilka av dem som är relevanta.

Vad händer om vår underhållsplan och stadgarna inte stämmer överens?

Då riskerar K3-underlaget att bli missvisande. Revisorn kan inte godkänna en komponentindelning som inkluderar poster utanför föreningens ansvarsområde utan att det noteras och motiveras. Se det som ett skäl att uppdatera underhållsplanen i god tid före bokslut.

Vill ni se hur er underhållsplan och era stadgar hänger ihop i ett konkret K3-underlag? Boka en kort genomgång: https://cal.com/brfk3/30min

Det här är generell information, inte individuell redovisnings- eller juridisk rådgivning. K3-bedömningen ska alltid granskas och signeras av er revisor.