Varför K3 för BRF – det du behöver veta
Varför måste din BRF tillämpa K3? Lär dig skälen bakom regelverket, vad det innebär i praktiken och hur komponentavskrivning påverkar er redovisning.
Av Stefan Lidén
Varför ska en BRF tillämpa K3?
En bostadsrättsförening ska tillämpa K3 för att det är det enda tillåtna regelverket för BRF:er från och med räkenskapsår som inleds 2026 eller senare. BFN beslutade i juni 2025 att K2 inte längre får tillämpas av bostadsrättsföreningar — oavsett storlek. Men regelverket finns inte till för sin egen skull. Det finns av ett konkret skäl: K3 ger en mer rättvisande bild av hur en fastighet faktiskt åldras och vilket underhåll som väntar.
Nedan går vi igenom vad som driver förändringen, vad K3 egentligen kräver, och vad det innebär för er styrelse i praktiken.
K2 speglade inte verkligheten för en fastighet
Under K2 skrevs hela byggnaden av som ett enda block — ofta med en schablonmässig nyttjandeperiod oavsett fastighetens faktiska skick. Det innebar att en förening med ett nytt tak och utslitna stamledningar redovisade precis likadant som en förening i omvänt läge.
Det skapar tre konkreta problem:
- Felaktig bild av föreningens ekonomi. Avskrivningarna speglar inte när delar av fastigheten faktiskt behöver bytas.
- Svårt att jämföra föreningar. Årsredovisningen säger lite om det faktiska underhållsbehovet.
- Otydlighet för köpare och banker. Avgiftsförändringar och lånebehov blir svårare att bedöma utifrån en schabloniserad balansräkning.
K3 löser detta genom komponentavskrivning.
Vad innebär komponentavskrivning i praktiken?
Kärnan i K3 för en BRF är att byggnaden delas upp i betydande komponenter — delar som har väsentligt olika nyttjandeperioder. Varje komponent skrivs sedan av separat utifrån sin återstående livslängd.
FAR:s vägledning listar ett antal vanliga kategorier, exempelvis:
- Stomme & grund
- Stamledning värme och VA
- Fasad och fönster
- Yttertak
- El, ventilation och hiss
Varje kategori tilldelas en andel av byggnadens anskaffningsvärde och en kvarvarande nyttjandeperiod som baseras på senaste byte och komponentens totala livslängd. Det betyder att årsavskrivningen i resultaträkningen nu avspeglar det verkliga slitaget på de olika delarna — inte ett genomsnitt för hela byggnaden.
För ett konkret brf k3-exempel: om föreningens stamledningar byttes för tio år sedan och har en total livslängd på 50 år, beräknas kvarvarande nyttjandeperiod till 40 år. Det är den perioden den komponenten skrivs av över — inte fastighetens schablonålder.
K3 synliggör det underhåll som redan är inprisat i fastigheten
Det kanske viktigaste skälet till att K3 ger en rättvisare bild handlar om vad som redan finns i fastighetsvärdet. När en förening köper eller bygger en fastighet är priset satt utifrån att tak, ledningar och hiss så småningom måste bytas. K2 redovisade inte det framtida bytet förrän det faktiskt skedde. K3 låter avskrivningarna börja direkt — i takt med att komponenterna förbrukas.
Det gör att:
- Resultatet blir lägre men mer korrekt sett över tid.
- Föreningens balansräkning stämmer bättre med fastighetens verkliga tillstånd.
- Styrelsens och revisorns kommunikation med medlemmarna kan bygga på en gemensam faktabas.
Vad K3 kräver av styrelsen
Komponentindelningen kräver att föreningen har koll på sin fastighet. Mer konkret behöver ni:
- En underhållsplan som listar relevanta åtgärder med uppskattad tidpunkt och kostnad. Utan den saknas underlag för att bedöma nyttjandeperioder.
- En klassificering av varje åtgärd — är det en investering (byte av komponent) eller löpande underhåll (service, målning, rensning)? Bara investeringar påverkar K3-beräkningen.
- En revisor som granskar och godkänner komponentindelningen. K3 lägger bedömningsansvaret på människa — ingen programvara eller algoritm kan ta det beslutet åt er.
Det är också värt att känna till den BRF-specifika regeln i K3 kap. 38: de delar av byggnaden som bostadsrättshavaren underhåller — typiskt badrum, kök och ytskikt i lägenheterna — hänförs som förval till stommens komponent. Det är en del av förklaringen till att stommen brukar stå för en stor andel av anskaffningsvärdet i FAR:s vägledning.
Vad som faktiskt faller under föreningens respektive bostadsrättshavarens underhållsansvar framgår av era stadgar — det varierar mellan föreningar.
Övergången från K2: vad förändras i siffrorna?
Avskrivningen brf kommer sannolikt att förändras vid övergången. Beroende på fastighetens skick och vilka komponenter som nyligen bytts kan den årliga avskrivningen bli både högre och lägre än under K2 — det är individuellt.
Det som är säkert är att avskrivningen blir mer differentierad: en komponent som nyligen bytts skrivs av långsamt, en som är gammal skrivs av snabbare. Det ger en mer ärlig bild av hur mycket av fastighetens värde som förbrukas varje år.
För en djupare genomgång av vad som tekniskt förändras vid regelbytet rekommenderar vi vår artikel om K2 vs K3 – så påverkas er BRF av övergången.
Underhållsplanen är grunden — inte ett bihang
En vanlig missuppfattning är att underhållsplanen är ett separat dokument som lämnas in till banken eller presenteras på stämman. I K3-sammanhang är den källdokumentet för hela komponentindelningen. Kvaliteten på er underhållsplan avgör direkt kvaliteten på er K3-redovisning.
En välstrukturerad underhållsplan bör innehålla:
- Tydlig beskrivning av varje åtgärd
- Beräknad kostnad och tidpunkt
- Uppgift om senaste byte för respektive komponent
Om er plan saknar dessa uppgifter är det ett bra tillfälle att uppdatera den innan ni påbörjar K3-arbetet. Vår guide K3-redovisning för BRF – komplett guide går igenom hela processen steg för steg.
Som ett praktiskt tips: ett strukturerat leverantörsregister för BRF gör det enklare att hitta historik om senaste byten — uppgifter som annars tenderar att ligga begravda i gamla mailkorgar.
Kort om revisorsrollen
Revisorn är inte ett sista steg — revisorn är en aktiv part i K3-processen. Det är revisorn som granskar klassificeringen av komponenter, godkänner vald representantrad och nyttjandeperiod, och signerar det beslut som ligger till grund för årsredovisningen. Varje ändring ska kunna motiveras och dokumenteras.
Det gör det viktigt att arbetet är spårbart och förklarbart: vad som ingår i varje komponent, varför en viss nyttjandeperiod valdes, och vad som bedömts som löpande underhåll snarare än investering.
Nästa steg för er styrelse
Om er förening ännu inte har påbörjat K3-arbetet är det klokt att börja med underhållsplanen. Ladda upp er underhållsplan på BRFK3 för att se hur komponentindelningen kan se ut för just er fastighet — och boka sedan en kort genomgång med oss om ni vill gå igenom förslaget tillsammans: boka 30 minuter här.
Det är generellt information, inte individuell redovisnings- eller juridisk rådgivning. K3-bedömningen ska alltid granskas och signeras av er revisor.
Vanliga frågor om varför K3 gäller för BRF
Gäller K3 även för små bostadsrättsföreningar?
Ja. BFN:s beslut från juni 2025 innebär att K2 inte längre får tillämpas av bostadsrättsföreningar — oavsett storlek. Alla BRF:er ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds 2026 eller senare.
Måste vi dela upp byggnaden i exakt de kategorier som FAR listar?
FAR:s kategorier är en vägledning, inte en uttömmande lista. Utgångspunkten är de delar av er fastighet som är betydande och har väsentligt olika nyttjandeperioder. Er revisor tar ställning till vad som är rimligt för just er förening.
Vad händer med delar av byggnaden som bostadsrättshavarna underhåller?
Enligt K3 kap. 38 hänförs sådana delar som förval till stommens komponent — men föreningen kan välja att redovisa dem som separata komponenter om det är mer rättvisande. Vad som faller under respektive parts ansvar framgår av föreningens stadgar.
Räcker det att ha en gammal underhållsplan?
En underhållsplan som saknar uppgifter om senaste byte, kostnader eller åtgärdsbeskrivningar ger ett svagt underlag för K3-komponentindelningen. Det är värt att gå igenom och uppdatera planen innan K3-arbetet påbörjas, gärna i samråd med er förvaltare och revisor.