Ska underhållsplanens priser räknas upp med index inför K3?
Om man har en underhållsplan som senast är uppdaterad 2023, ska de uppskattade priserna räknas upp enligt index till dagens priser innan inläsning?
Kort svar
Nej, låt planen vara som den är. K3-beräkningen bygger inte på planens priser. Den bygger på årtalen, när komponenterna byttes senast och när de ska bytas nästa gång, som ger kvarvarande nyttjandeperiod, och på FAR:s andelar av anskaffningsvärdet. Priserna i planen används bara för att fördela mellan flera poster inom samma kategori, till exempel två takytor, och räknar ni upp alla priser med samma index ändras inte de proportionerna.
Vi läser dessutom in planen exakt som filen är, rad för rad, och redovisar filens summor som de står. Räknar ni upp priserna får ni ett annat underlag än det ni har i planen, utan att K3-siffrorna blir bättre. Vill ni ha aktuella belopp i själva underhållsplanen är det en fråga för planen, inte för K3-konverteringen.
Vad K3-beräkningen hämtar ur planen
Tre saker: vilken komponent en åtgärd hör till, när komponenten senast byttes och när den ska bytas nästa gång. Ur årtalen räknas kvarvarande nyttjandeperiod, och den styr hur byggnadens värde fördelas. Värdet självt kommer inte från planen utan från årsredovisningen: byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar, fördelade med FAR:s andelar i tabell 1.
Planens priser används på ett enda ställe: när flera poster hamnar i samma komponent, till exempel två takytor eller tre fasadsidor, fördelas komponentens värde mellan dem i proportion till kostnaden. Räknar ni upp alla poster med samma index ändras inte proportionerna, och resultatet blir exakt detsamma.
Det som faktiskt kan ha ändrats sedan 2023
Årtalen. Har föreningen gjort något sedan planen skrevs, bytt fönster, lagt om ett tak, dragit om stammar, så är det bytesåret som ska in, inte ett nytt pris. Det är det enda som påverkar K3-siffrorna, och det tar två minuter att ändra i komponentlistan efter inläsningen.
Priserna spelar däremot roll för något annat: avsättningen till underhåll. Kostnadsprognosen i BRFK3 räknar fram vad planen kostar per lägenhet och månad, och där ger 2023 års priser en för låg siffra. Vill ni ha den aktuell räknar ni upp beloppen i planen, i planverktyget eller i Excel-mallen, med byggkostnadsindex eller det påslag ni tror på. Det är en fråga för underhållsbudgeten, inte för K3-konverteringen.
Så läser BRFK3 in planen
Filen läses som den är, rad för rad, utan gissningar. Planens egna kategorier vinner, summorna redovisas som de står i filen, och varje rad går att se och rätta efteråt. Det gäller Planima, Sustend, Din Underhållsplan, AFF-kodade planer, Bostadsrätternas mall och egna Excel-planer med en rad per åtgärd.
Därför är rådet enkelt: ladda upp planen ni har. Ändra bytesår för det som gjorts sedan dess. Låt priserna vara.
Läs vidare
Fler frågor om underhållsplanen
Beställ före 31 oktober, så gör vi er K3 tillsammans
Beställer ni senast den 31 oktober ingår en onboarding: en timme via Google Meet där vi tillsammans skapar föreningens K3, med eller utan underhållsplan, så att den är klar när mötet är slut.
Det är beställningen som ska vara gjord den 31 oktober. Mötet bokar ni när det passar er, när som helst i höst eller vinter.
Har ni en egen fråga?
Ställ den på nästa webinar, eller mejla info@brfk3.se så svarar vi.
Anmäl er till en kväll