Övergång från K2 till K3 för bostadsrättsförening, steg för steg

Ta byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar ur den senaste årsredovisningen, per 31 december 2025. Kontrollera att mark, markanläggningar och inventarier inte ligger med i byggnadens värde; det är steg 1a i FAR:s vägledning och det vanligaste felet. Har föreningen ombildats räknas avskrivningarna från förvärvet, inte från byggåret.

Fördela värdet på FAR:s elva komponenter med vägledningens schablonandelar: stomme och grund 60 till 70 procent, stamledningar, fasad, fönster, tak, el, balkong, ventilation, hiss och styr. Det som medlemmarna har underhållsansvar för, badrum, kök och ytskikt, ingår i stommen enligt K3 punkt 38.13. Delar huset saknar, till exempel hiss, tas bort och andelarna räknas om.

Varje komponent får en total nyttjandeperiod efter material, enligt FAR:s tabell 2, och en kvarvarande period utifrån byggåret eller det senaste bytet. Ett tak som lades om 2015 har längre kvar än ett från byggåret. Andelarna viktas sedan om efter hur många år varje komponent har kvar, så att en nyligen bytt komponent bär en större del av värdet. Underhållsplanen är det bästa underlaget, men det går utan.

Resultatet är ett anläggningsregister per 1 januari 2026 där komponenternas anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar summerar exakt till byggnadens. Revisorn granskar fördelningen, nyttjandeperioderna och de bedömningar styrelsen gjort, så dokumentera varje val med källa. I årsredovisningen för 2026 förklaras övergången i en egen not, och från 2026 bokförs byten som nya komponenter med utrangering av de gamla.

Tidsåtgången är ofta mindre än styrelsen tror: med en uppdaterad underhållsplan tar fördelningen i ett verktyg som BRFK3 en halvtimme till en timme, och det mesta av tiden går till att leta fram bytesår.