Valet är gjort åt er. Från räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 ska alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3 med komponentavskrivning. Här är svaren på de frågor styrelser ställer oftast: vad som skiljer regelverken, vad bytet gör med resultatet, och hur övergången går till.
Av Stefan Lidén, grundare av BRFK3. Uppdaterad 12 oktober 2026. Källor: FAR:s vägledning om komponentindelning i bostadsrättsförening och Bokföringsnämndens K3 (BFNAR 2012:1 med ändringar i BFNAR 2025:3).
Ja. Bokföringsnämnden har beslutat att bostadsrättsföreningar inte får använda K2 för räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 eller senare. Det gäller alla föreningar oavsett storlek. För en förening med kalenderår är 2026 första K3-året, med ingångsbalans per 1 januari 2026 och första K3-bokslutet våren 2027.
I K2 är byggnaden en enda tillgång som skrivs av med en procentsats, ofta linjärt över 100 år. I K3 delas den upp i komponenter, enligt FAR elva stycken, som skrivs av var för sig efter sin livslängd. Byten aktiveras som nya komponenter i stället för att kostnadsföras, och avskrivningen blir summan av komponenternas.
Avskrivningarna blir oftast högre, eftersom tak, fönster, stammar och el skrivs av på 30 till 50 år i stället för att ingå i husets 100. Det bokförda resultatet blir lägre, ibland negativt. Kassan, avgifterna och underhållsbehovet är desamma. Avgiften ska styras av kassaflödet och underhållsplanen, inte av avskrivningen.
Byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar ur den senaste årsredovisningen fördelas på komponenter enligt FAR:s vägledning, med schablonandelar som viktas om efter hur många år varje komponent har kvar. Resultatet är ett anläggningsregister per 1 januari 2026 som revisorn granskar. Ni behöver inte veta vad taket kostade 1987.
Ja. En underhållsplan är inget krav för K3. Det som behövs är vilka delar huset består av och när de senast byttes eller renoverades. Med det kan nyttjandeperioderna bedömas enligt FAR:s tabeller, och fördelningen görs med samma metod som när planen finns. Saknas bytesår räknas komponenten från byggåret och flaggas för granskning.
Byggnaden redovisas som komponenter i noten om byggnader, med anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar och nyttjandeperiod per komponent. Övergången förklaras i en egen not, med effekten på eget kapital och jämförelsetalen. Avskrivningarna i resultaträkningen är summan av komponenternas, och revisorn vill kunna följa varje siffra till anläggningsregistret.
Med en uppdaterad underhållsplan tar fördelningen i BRFK3 en halvtimme till en timme, det mesta går åt till att leta fram bytesår. Utan plan tar det något längre. Revisorn granskar sedan underlaget. Priset för BRF Standard är 3 995 kr per år, och abonnemanget löper i tolv månader.
Räknat på FAR:s schablon för ett nybyggt flerbostadshus landar K3-avskrivningen på cirka 1,3 procent av anskaffningsvärdet per år: stomme och grund 60 procent av värdet på 120 år, yttertak 5 procent på 30 år, stamledningar och el 6 procent vardera på 50 år, fönster 4 procent på 40 år, och de övriga komponenterna resten. Det motsvarar en genomsnittlig nyttjandeperiod på 76 år, mot de 100 år eller mer många föreningar haft under K2. I ett äldre hus blir procenten högre, eftersom de korta komponenterna redan hunnit långt.
Procentsatsen är ett resultat av komponenternas livslängder, inte ett val. Vill ni se vad det blir för ert hus räknar kalkylatorn fram det på ett par minuter, utan konto.