Vad händer med resultatet och avgifterna när vi går över till K3?

Under K2 skrevs huset av med en låg procentsats, ofta en procent eller mindre. Under K3 skrivs tak, fönster, stammar och el av på 30 till 50 år, vilket väger upp summan. Räknat på FAR:s schablon för ett nybyggt hus landar avskrivningen på cirka 1,3 procent av anskaffningsvärdet per år, och i ett äldre hus där komponenterna har kort tid kvar blir procenten högre.

Många föreningar visar därför ett negativt resultat de första K3-åren utan att en krona lämnat föreningen. Det är bokföringen som kommit ikapp verkligheten, inte ekonomin som försämrats.

Avgiften ska täcka driften, räntorna och det verkliga underhållet, alltså kassaflödet. Avskrivningen är en bokförd post. En förening kan ha ett negativt resultat och en sund kassa, eller ett positivt resultat och tom kassa när stambytet kommer. Underhållsplanens kostnadsprognos per lägenhet och månad är ett bättre mått på vad avgiften behöver vara än resultaträkningens sista rad.

Avsättningen till yttre fond är ingen kostnad utan en omföring inom eget kapital, och den bestäms av stadgarna och stämman. Den ändras inte av K3.

Berätta före stämman, inte på den. Tre meningar räcker: föreningen har bytt redovisningsregler till K3 som alla föreningar måste från 2026, huset skrivs nu av komponent för komponent vilket ger högre avskrivningar och ett lägre bokfört resultat, och det påverkar inte avgiften eller kassan i sig. Lägg gärna till vad planen säger om de närmaste årens underhåll, för det är den som avgör avgiften.