Skillnaden mellan K2 och K3 för en bostadsrättsförening

Den avgörande skillnaden är hur byggnaden skrivs av. I K2 är byggnaden en enda tillgång med en avskrivningsplan, ofta linjär över 100 år eller mer. I K3 delas den upp i komponenter med olika livslängd, enligt FAR:s vägledning elva stycken: stomme och grund, stamledning värme, stamledning VA, fasad, fönster, yttertak, el, balkong, ventilation, hiss och styr och övervakning. Varje komponent skrivs av över sin egen nyttjandeperiod.

Den andra skillnaden är vad som händer när något byts. I K2 kostnadsförs de flesta renoveringar det år de görs. I K3 aktiveras ett komponentbyte som en ny tillgång, den gamla komponenten utrangeras, och kostnaden fördelas över den nya komponentens livslängd. Ett stambyte belastar alltså inte ett enda års resultat.

Komponenterna med kort livslängd, tak, fönster, stammar, el, skrivs av snabbare än huset som helhet. Summan av komponenternas avskrivningar blir därför oftast högre än den gamla procentsatsen, särskilt i ett äldre hus där flera komponenter redan är nära slutet av sin period. Räknat på FAR:s schablon för ett nybyggt hus landar avskrivningen på cirka 1,3 procent av anskaffningsvärdet per år, mot 1 procent eller lägre som många föreningar haft under K2.

Det är ingen kostnad som tillkommer. Pengarna lämnar inte föreningen, det är samma hus som fördelas annorlunda i böckerna. Men ett lägre bokfört resultat behöver förklaras för medlemmarna, och det är klokt att göra det innan stämman i stället för på stämman.

Kassaflödet, avgifterna och underhållsbehovet är desamma dagen efter övergången. Avsättningen till yttre fond styrs av stadgarna och stämman, inte av avskrivningarna, och ligger i eget kapital i båda regelverken. Lånen, räntorna och driftkostnaderna rörs inte.

Det som ändras är underlaget för beslut. Med komponenter syns det i siffrorna när taket närmar sig slutet av sin period, och styrelsen kan planera avgifter och lån efter det i stället för att överraskas.