K3 för bostadsrättsföreningen: Excel, byrån, planprogrammet eller BRFK3?

1. K3 i Excel

Ett kalkylark är gratis och ni har full kontroll. För ett enkelt hus med få komponenter går det att göra. Det ni behöver hantera själva:

• Dela upp anskaffningsvärdet på komponenter med FAR:s andelar, och skilja ut marken.
• Välja nyttjandeperiod och räkna kvarvarande nyttjandeperiod för komponenter som redan har bytts.
• Ta fram ingångsbalansen per komponent vid övergången.
• Föra in varje nytt byte, utrangera det gamla och räkna om – varje år.
• Kunna förklara för revisorn varför varje siffra blev som den blev.

Det vanligaste problemet är inte formlerna utan det andra året: när kassören byts eller ett stambyte görs måste någon förstå arket igen.

Passar: föreningen med en van kassör och ett enkelt hus. Passar sämre: när kunskapen sitter i en person.

2. Redovisningsbyrån eller förvaltaren gör det

Har föreningen en ekonomisk förvaltare är det naturligt att fråga dem först. Ni lämnar över ansvaret och får ett färdigt underlag. Fråga byrån:

• Vad kostar övergången, och vad kostar uppdateringen varje år efter det?
• Utgår ni från vår underhållsplan, och vem tar fram den informationen?
• Vilket underlag får revisorn, och får styrelsen se hur komponenterna är bedömda?
• Hur tidigt behöver vi lämna underlaget för att hinna till bokslutet?

Det är inte antingen eller: flera förvaltare och byråer gör K3-delen i BRFK3 åt sina föreningar, och revisorn granskar i samma flöde. Så fungerar det för förvaltare.

Passar: föreningen som vill slippa allt. Passar sämre: när budgeten är liten eller byrån har långa ledtider inför bokslutet.

3. Underhållsplanens program

Underhållsplanen är det bästa underlaget för K3: där står vad huset består av, när delarna byttes och när de ska bytas. Men en underhållsplan är inte en komponentindelning. Planen beskriver åtgärder och kostnader; K3 kräver att byggnadens värde fördelas på komponenter med nyttjandeperioder och att avskrivningarna räknas fram.

Planima, Sveriges mest använda verktyg för underhållsplaner, skriver i sitt hjälpcenter att komponentindelning, komponentredovisning och avskrivningar hanteras utanför Planima, och hänvisar till BRFK3 för det steget. Så fungerar Planima och K3 tillsammans.

Använder ni ett annat program: fråga leverantören om programmet gör komponentindelning enligt FAR, ingångsbalans och underlag till revisorn – eller bara exporterar planen.

Passar: som underlag – det är där informationen finns. Passar sämre: som ensam lösning för K3.

4. BRFK3

BRFK3 gör steget mellan underhållsplanen och årsredovisningen. Ni laddar upp planen som den är – Planima, Sustend, Din Underhållsplan, AFF-kodade planer med flera – eller lägger in de byten och renoveringar ni känner till om ni saknar plan. Systemet delar in huset enligt FAR:s vägledning, räknar avskrivningar och ingångsbalans, kör ett trettiotal kontroller och tar fram ett underlag som revisorn kan granska och signera.

• 3 995 kr per år och K3-beräkning, exkl. moms. Uppdaterad K3 till varje bokslut ingår.
• Samma pris med eller utan underhållsplan (K3 utan underhållsplan).
• I priset ingår också årshjul, avtalsbevakning och styrelseprotokoll.
• Abonnemanget löper i tolv månader.

Passar: föreningen som vill göra det själv utan att bli K3-expert, och förvaltare och byråer med flera föreningar. Passar sämre: föreningen som redan har ett fungerande uppdrag hos sin byrå och är nöjd med pris och underlag – då finns ingen anledning att byta.

Så väljer ni – tre frågor

1. Vem i styrelsen ska kunna förklara K3 för revisorn – i år och om tre år? Om svaret är «ingen», lämna det till byrån eller använd ett system som bär förklaringen åt er.
2. Har ni en underhållsplan? Om ja, börja med den – den har redan det mesta av informationen. Om nej, behövs den inte för K3.
3. Vad kostar det år två? Jämför inte bara övergången. K3 ska uppdateras i varje årsredovisning.

Vill ni se ungefär vad K3 gör med er avskrivning först? Prova den gratis K3-kalkylatorn, eller se vad 24 föreningars övergång visar i K3 i siffror 2026.

Vanliga frågor